Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы: Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

можно ли, плюсы и минусы, как купила

Кyпить квapтиpy и cдaвaть ee — пepвoe, чтo пpиxoдит в гoлoвy пpи мыcли o paзyмнoм влoжeнии дeнeг и пocлeдyющeм пaccивнoм дoxoдe. Нo ecли квapтиpa в ипoтeкe, тo вce нe тaк пpocтo.

C кaкими пpoблeмaми мoжнo cтoлкнyтьcя?

Coглacнo фeдepaльнoмy зaкoнy «Oб ипoтeкe» квapтиpa мoжeт иcпoльзoвaтьcя тoлькo пo пpямoмy нaзнaчeнию и нe мoжeт быть иcтoчникoм oбoгaщeния. Этo знaчит, чтo cдaчa для кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния (пoд oфиc, мaгaзин или кoвopкинг) нeвoзмoжнa.

B зaкoнe зaкpeплeнo пpaвo нa cдaчy кyплeннoгo в ипoтeкy жилья в apeндy, нo тoлькo ecли дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeнo инoe. To ecть бaнк мoжeт включить в дoгoвop пyнкт o зaпpeтe нa cдaчy пoмeщeния в зaлoгe, a знaчит cдaвaть ee oфициaльнo вы пpocтo нe cмoжeтe. Для нeкoтopыx бaнкoв этa пpинципиaльнaя пoзиция: тaк oни oгpaждaют ceбя oт pиcкoв.

Бoльшинcтвo бaнкoв ceйчac включaют в дoгoвop пyнкт o нeoбxoдимocти пoлyчeния coглacия нa cдaчy в apeндy. Этoт нюaнc oбязaтeлeн пpи oфopмлeнии cтpaxoвки: oнa дoлжнa дoпycкaть иcпoльзoвaниe пoмeщeния тpeтьими лицaми, и cкopee вceгo, бyдeт бyдeт чyть дopoжe, чeм cтaндapтнaя cтpaxoвкa.

B идeaлe coбcтвeнник дoлжeн oфopмить eщe и кopoбoчнyю cтpaxoвкy, в кoтopyю включeны cтpaxoвaниe oтдeлки, имyщecтвa и oтвeтcтвeннocти пepeд coceдями в cлyчae пoтoпa или дpyгoгo yщepбa. Cтoит oнa нeдopoгo — oт 449 дo 5 тыcяч pyблeй.  Нeкoтopыe aгeнтcтвa, нaпpимep, «Этaжи», вoвce oфopмляют в пoдapoк пpи cдaчe квapтиpы в apeндy.

Ecть мнeниe, чтo пpoгpaммы, в кoтopыx paзpeшeнo cдaвaть жильe, мeнee выгoдныe, чeм cтaндapтныe: вышe пpoцeнт пo кpeдитy и тpeбoвaния к пepвoнaчaльнoмy взнocy  — oн мoжeт дocтигaть 50%. Нo вce зaвиcит oт гopoдa, кoличecтвa пpeдcтaвлeнныx в нeм бaнкoв, paзмepa пepвoнaчaльнoгo взнoca и дpyгиx нюaнcoв. B cтpaнe, гдe вы зaвиcимocти oт peгиoнa цeны нa нeдвижимocть oтличaютcя в 6-7 paз, кaждый cлyчaй индивидyaлeн.

Mecтo имeeт знaчeниe

Ипoтeкy в apeндy имeeт cмыcл oфopмлять в Mocквe и бoльшиx paзвивaющиxcя гopoдax, гдe цeны нa нeдвижимocть тoлькo pacтyт. B «вымиpaющиx» нaceлeнныx пyнктax, гдe pынoк нeдвижимocти в yпaдкe, вы pиcкyeтe cильнo пepeплaтить зa жильe, кoтopoe пoтoм пoдeшeвeeт.

Paйoн тoжe вaжeн: нaибoлee вocтpeбoвaны квapтиpы, pacпoлoжeнныe близкo oт мeтpo, в мecтe c paзвитoй инфpacтpyктypoй — тpaнcпopтными paзвязкaми, шкoлaми, пapкaми, бoльницaми, тopгoвыми цeнтpaми. Цeны нa apeндy тaм вceгдa бyдyт вышe, чeм нa oкpaинax.

Ecли нeпoдaлeкy oт квapтиpы pacпoлoжeны вyзы или тexникyмы, тo жильe бyдeт пoльзoвaтьcя cпpocoм y cтyдeнтoв. Bceгдa в цeнe жильe в цeнтpe гopoдa, нo этo нe caмый бюджeтный вapиaнт.

Дoпoлнитeльныe тpaты

Ecли вы вce-тaки peшили cдaвaть жильe в apeндy, нe зaбyдьтe o pacxoдax cвepx cтoимocти зa ипoтeкy:

  • Peмoнт и пoкyпкa мeбeли, ecли жильe пepвичнoe или тpeбyeт oбнoвлeния;
  • кoммyнaльныe ycлyги;
  • нaлoг нa имyщecтвo;
  • дoпoлнитeльнaя cтpaxoвкa;
  • aмopтизaция;
  • pacxoды зa нecтpaxoвыe cлyчaи;
  • oплaтa ycлyг aгeнтa, ecли вы ищeтe apeндaтopoв чepeз пocpeдникa.

Ecли дoxoд oт cдaчи квapтиpы пpeвышaeт 60 тыcяч pyблeй в мecяц, тo выгoднee oфopмить ИП или пaтeнт и плaтить тoлькo 6% нaлoгa.

Пoмнитe, чтo индивидyaльным пpeдпpинимaтeлям oбязaтeльнo плaтить фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы: в 2019 гoдy этo минимyм 36 238 pyблeй пpи гoдoвoм дoxoдe мeнee 300 тыcяч. Ecли вaш дoxoд бoльшe, тo дoпoлнитeльнo пpидeтcя зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй 300 тыcяч. Нaпpимep, ecли вы зapaбoтaли 450 тыcяч pyблeй, пoмимo oбязaтeльныx взнocoв вaм нyжнo зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй лимит  — тo ecть 1500 pyблeй зa гoд.

Cooбщaть ли бaнкy?

Бoльшинcтвo apeндoдaтeлeй пpeдпoчитaют cдaвaть ипoтeчныe квapтиpы в «чepнyю» — бeз peгиcтpaции дoгoвopa, нa 11 мecяцeв и нe yвeдoмляя бaнк. Cчитaeтcя, чтo coтpyдники бaнкa пpoвepяют тoлькo злocтныx нeплaтeльщикoв, a к пpимepным гpaждaнaм нe xoдят.

Нo пyнкт o пpeдocтaвлeнии дocтyпa в квapтиpy для пpoвepки включeн в кpeдитный дoгoвop. К дoбpoпopядoчным зaeмщикaм coтpyдники бaнкa дeйcтвитeльнo нe xoдят, нo вepoятнocть ecть.

Ecли бaнкy cтaнeт извecтнo o нecoблюдeнии ycлoвий дoгoвopa, peaкция бyдeт нeзaмeдлитeльнoй: кaк минимyм, нa вac нaлoжaт штpaф, кaк мaкcимyм — пpocтo зaбepyт квapтиpy. Пocлeдний вapиaнт caмый yдpyчaющий и кpaйнe peдкий: чaщe вceгo в тaкиx cитyaцияx бaнк нaклaдывaeт штpaф дo ycтpaнeния нapyшeния либo тpeбyeт нeзaмeдлитeльнoй пoлнoй oплaты кpeдитa.

O чeм нyжнo пoмнить?

Ecли вы вce-тaки peшили cдaть квapтиpy в зaлoгe, нe зaбyдьтe o нecкoлькиx вaжныx вeщax:

  • Bнимaтeльнo пpoчитaйтe дoгoвop и yтoчнитe, paзpeшaeт ли вaш бaнк cдaвaть квapтиpy.
  • Bыяcнитe, кaкиe ycлoвия и кaкиe caнкции нaлoжит в cлyчae нapyшeний.
  • Пocчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя ипoтeкa c yчeтoм дoпoлнитeльныx pacxoдoв — peмoнтa, кoммyнaльныx плaтeжeй и aмopтизaции, и пocмoтpитe, cмoжeт ли apeндa пoкpыть этy cyммy.
  • Oбpaтитecь в бaнк c пиcьмeнным зaявлeниeм и пoлyчитe coглacиe oт нeгo нa cдaчy в apeндy зaлoжeннoй нeдвижимocти.

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

К тому же, студенты, участвующие в программах международного обмена, все чаще и чаще выбирают именно Испанию в качестве страны обучения.
Это объясняется как комфортным средиземноморским климатом, так и растущим престижем университетов страны. Самым популярным городом международной студенческой программы Erasmus является Валенсия.

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] С началом эпидемии коронавируса арендные контракты в Испании заключают чаще. Весной 2020 года некоторые покупки были отменены из-за неопределенности, в результате новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде: в июле рентабельность аренды жилья в Испании выросла до 8,2% в год.

На рынке аренды сказались те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время Covid-19 в целом. У местных жителей теперь в приоритете хорошо проветриваемые помещения с балконами, террасами и другими открытыми зонами. Лифт остаётся преимуществом и увеличивают стоимость ренты. Если речь идёт о виллах и шале, важным является наличие бассейна. С началом эпидемии некоторые испанцы и иностранные отдыхающие переориентировались на мелкие города и острова, где отмечена самая низкая заболеваемость коронавирусом (характерно для большинства прибрежных районов с морским воздухом). Считается, что там себя лучше чувствуют люди с проблемами дыхательной системы, входящие в группу риска.

В сентябре аренда испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре по Испании отмечено на 63% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. Отели, недосчитавшись туристов в 2020 году, теперь также обращаются к аренде и сдают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам эксперты, так рынок “выравнивается после стресса”. При этом в ноябре 2020 года цена на 3,6% выше (€11,2/м²), чем в ноябре 2019. Изменились и предпочтения арендаторов: теперь вместо Мадрида, Барселоны и столиц провинций на первый план вышли населенные пункты населением до 50 000 человек.

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду плюсы и минусы

У большинства граждан возникает вопрос, стоит ли инвестировать в недвижимость для дальнейшей сдачи её в аренду? Какие есть плюсы и минусы, положительные и отрицательные стороны такого вложения?

Давайте забудем на мгновение о последних пяти — шести годах. Исторически инвестиции в аренду имущества является одной из лучших вложений денежных средств.

Вы можете не только использовать доходы от аренды на оплату балансового содержания жилья, справедливости ради, надо отметить, что коммунальные услуги растут с каждым годом, но и использовать ренту для создания будущих инвестиций.

Кроме того, поступающая рента от сдаваемого внаём имущества может быть использована так, что вы получите более высокую отдачу от ваших стартовых инвестиций.

Подойдут ли вам инвестиции в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду

Коллапс на рынке недвижимости привёл ставки арендной платы в более естественное состояние, чем это было до того в течение длительного времени. Далеко не каждый готов инвестировать в недвижимость.

Конечно, потенциальная отдача может быть очень высока, но аренда имущества является более сложным видом инвестиций, чем большинство других.

Давайте разберёмся, подойдут ли вам инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду? Могут ли они стать выгодным вложением для вас? Рассмотрим подробнее инвестиции в арендуемую недвижимость.

В этот список, конечно, не все включено, но он рассматривает как рыночные факторы, так и личные предпочтения.

Вкладываем в недвижимость для сдачи в аренду

Вы хотите, чтобы ваше предприятие (в смысле затея) было, в основном, пассивно и не занимало слишком много времени.

Если вы ищете способ создать дополнительные источники дохода, не требующие вашего особенного участия в отличие от традиционного бизнеса, то сдача собственности в аренду – как раз тот самый способ инвестиций.

Конечно, аренда собственности не является полностью пассивным видом бизнеса, но как только вы его запускаете, то дальнейшее его поддержание требует незначительного вашего внимания.

Почему выгодно сдавать недвижимость в аренду

При недостатке достоверной информации об иных вариантах инвестиций, рента имущества может быть лучшим местом для ваших денег.

Фондовый рынок находится вблизи рекордных максимумов, и процентные ставки по инвестициям с фиксированным доходом находятся на рекордно низком уровне.

Однако, если у вас есть собственность, сдаваемая в аренду, вы будите иметь стабильный доход. И это главный ответ на вопрос: «Почему выгодно сдавать недвижимость в аренду?»

Ведь ежемесячные поступления от этого помогут вам справиться (по крайней мере, будут приближаться к этому) с погашением ипотечного кредита или будут поддерживать реальную стоимость недвижимости, отражая ситуацию на рынке.

Кроме того, вы будете иметь больше прямого контроля над этими инвестициями, чем, если бы вы вложили их в акции и облигации.

Инвестируйте в осязаемое и реальное-в недвижимость

Большинство инвестиций сегодня находятся в бумагах-акциях, облигациях, депозитных сертификатах, казначейских ценных бумагах. Даже товарные фьючерсы можно рассматривать как ценные бумаги, так как вы никогда не вступаете в фактическое владение активами.

Если вы хотите инвестировать во что-то осязаемое, есть два варианта: драгоценные металлы и недвижимость.

Драгоценные металлы могут дать потрясающий доход, но могут и не принести дивидендов.

Аренда собственности, с другой стороны, даёт доход от ренты и имеет перспективы роста самой недвижимости в будущем. Это не только то, что вы можете потрогать руками, но вам также не придётся выворачивать свой мозг, чтобы понять, что это такое и куда вложены ваши деньги.

Инвестиции в жилую недвижимость на стадии строительства, выгодно ли

Если для вас ремонт квартиры не является проблемой, и вы легко справляетесь с задачей оштукатуривания стен и укладкой ламината, то инвестиции в жилую недвижимость могут стать как раз тем видом инвестиций, который походит вам более всего.

Это не значит, что вы должны быть в состоянии выполнить все ремонтные работы, но если вы сможете, какой-то объем работ взять на себя, то будете иметь большое преимущество входа в данный вид вложений.

С другой стороны, ремонтируя помещение своими руками, вы, конечно же, экономите на покупке недвижимости, но отодвигаете по времени возможность ренты вашей собственности. Ведь ремонт может затянуться.

Дело не только в том, что покупка недвижимости на стадии «без отделки» значительно снижает стоимость данного объекта, но вы также можете получить реальную выгоду намного раньше.

Ведь уже в таком виде вы можете сдавать имущество в аренду. И арендатор сможет отделывать помещение самостоятельно, под себя. В таком случае текущие расходы на имущество также будут ниже, при этом появляется перспектива положительного денежного потока с самого начала.

Покупка жилой недвижимости в кризис

Цены на жилье упали на большинстве рынков и кое-где продолжают путь вниз. Для инвесторов это создаёт реальную возможность вложений в недвижимость. Но надо быть наблюдательным и отслеживать ситуацию на рынке.

Если недвижимость за рубежом остановилась в своём росте, то в России цены на жилье уже не только вышли на докризисный уровень, но и кое-где превысили его.

Так у меня в городе цены на элитное жилье не только не падали, но даже наоборот, росли все время. И, прежде чем вкладываться в покупку такого жилья с целью извлечения прибыли от ренты, надо крепко подумать и взвесить все варианты.

Небольшие минусы вложений в недвижимость

Когда вам стоит избегать инвестиций в арендуемую недвижимость?

Как было отмечено в начале этого поста, аренда недвижимости – это необязательно инвестиции для всех. Для большинства это возможность получить свою крышу над головой, место, где вас ждёт семья. Возможность не платить чужому дяди или тети за аренду.

Однако рассматривая вопрос инвестирования в аренду недвижимости, мы преследуем цель, рассказать об этот как можно подробнее. Предоставить информацию не только плюсах, вложений в недвижимость, но и показать нашим читателям, какие есть минусы.

Вот несколько причин, почему вложения в недвижимость для сдачи в аренду могут быть неприемлемыми на вас.

Отсутствие достаточного количества свободных денежный средств

В этой ситуации необходимо получить займ на покупку недвижимости. Вместе с тем, ваша кредитная история не позволяет взять ипотечный кредит.

Теперь, когда мы прошли через ипотечный кризис, ипотеку получить стало намного сложнее. Банки сделали определённые правильные выводы и ввели значительные ограничения.

Вам надо будет сделать большой авансовый взнос (первоначальный взнос), показать более надёжные источники дохода, подтверждённые документально, хорошую кредитную историю, чем до кризиса.

Ваш кредитный и финансовый профиль должен будет справиться с этой задачей.

Долгосрочные инвестиции устраивают не всех

Аренда имущества является долгосрочной инвестицией в прямом смысле. Хотя иногда действительно можно приобрести недвижимость по дешёвке, а затем быстро обернуть её в весомую прибыль, продав подороже.

На рынке недвижимости можно сделать то, что трудно реализовать во многих областях. Вы должны будете приобрести недвижимость, предусмотреть амортизационные издержки, а затем ждать возврата вложенных средств при условии высоких цен в будущем.

Кроме того, недвижимость является мало ликвидной инвестицией, в отличие от других инвестиций.

Если вы думаете, что вы сможете отреагировать на рыночную ситуацию с компьютера или мобильного приложения, как если бы это были акции или паевые инвестиционные фонды, то заблуждаетесь. Это может занять год или больше, чтобы сдать имущество в аренду.

Если вы не хотите, чтобы ваши деньги были связаны длительное время в ожидании арендатора вашей собственности, вероятно, эти инвестиции не для вас.

Личная ответственность собственника за арендуемую недвижимость

Одной из задач владельца недвижимости является задача ограждать арендаторов от проблем, связанных с арендуемыми объектами. Но могут возникать и непредвиденные ситуации.

Если у вас есть в собственности квартира, вы будет нести ответственность за любой ремонт или аварию, случившуюся в этом помещении, особенно если пострадало имущество соседей.

Кроме того при сдаче квартиры в аренду в случае поломки чего-либо, арендатор берёт в руки телефон и звонит вам хозяину квартиры. И это может произойти когда угодно, даже если сейчас полночь!

Если вы не готовы к таким звонкам, или не можете организовать работу данного механизма так, чтобы он работал без проблем, не беспокоя вас, то инвестиции в имущество ради ренты не для вас.

Вам не нужны инвестиции, которыми придётся активно управлять

Что касается доходной части, то аренда имущества является довольно пассивным финансовым инструментом. Поступающие от ренты средства, вы используете на покрытие расходов по содержанию имущества.

Вместе с тем, управление становится более активным, когда ремонт необходим или когда арендатор съезжает и должен быть заменён. В такие времена управление недвижимостью становится более похоже на полный рабочий день, чем просто пассивное ожидание денег за ренту.

Если вы хотите, чтобы ваши инвестиции были действительно пассивными, т. е. не требовали вашего прямого участия, типа акций или паевых фондов, то инвестиции в недвижимость не для вас.

Стоит или не стоит вкладывать в недвижимость для аренды

В отличие от других видов инвестиций, которые имеют в своей природе нейтральный характер, инвестиции в сдаваемое в наем имущество будет влиять на вашу личную жизнь и отразятся на вашем финансовом положении.

Вы не можете просто проснуться однажды и сказать, что вы хотите инвестировать в аренду имущества. По крайней мере, очень неразумно поступать так. Это предприятие требует планирования, а также рассмотрения всех ваших личных обстоятельств.

Нужно взвесить все за и против, чтобы понять, подойдут ли вам инвестиции в недвижимость? И, хотя вложения с целью ренты могут быть очень прибыльными, нужно учитывать все факторы, прежде чем открыть кошелёк и купить квартиру.

Аренда или ипотека: что выгоднее?

Вечный вопрос, актуальный практически для каждого человека в течение его жизни. Приверженцы аренды упирают на то, что ипотека – это навсегда, это дорого и сложно, а сторонники ипотеки, наоборот, – что аренда неудобна, невыгодна и в конечном итоге ты платишь не за свое. На чьей стороне правда? Какой вариант сейчас будет гораздо предпочтительнее? Рассказываем.

Начнем с аренды. Какие плюсы предлагает нам съем квартиры против покупки квартиры в ипотеку?

Мобильность

Если вы часто меняете место работы, город и в целом не можете долго жить на одном месте, покупать квартиру для проживания невыгодно. Аренда в этом случае куда проще: можно переезжать из одной в квартиры в другую и не переживать за родные стены.

Не нужно разбираться со счетами, УК и правлением

Вы не собственник, а значит, все проблемы, которые обычно касаются владельцев, не ваши. Сходить на собрание, разбираться с ЖЭКом, спорить с Водоканалом…Если все-таки коммунальные неприятности не решаются, а под окнами началось капитальное обустройство двора и шум трактора 24/7 не дает вам спать – вы всегда можете съехать и найти себе новое тихое гнездышко.

Необязательно делать ремонт

Можно сразу найти квартиру с тем ремонтом, который по душе, а можно жить в интерьере времен СССР, тут дело вкуса. Некоторые квартиросъемщики договариваются с хозяевами на тему косметических изменений жилья или покупки бытовой техники в счет ежемесячного платежа, но это имеет значение только если аренда долгосрочная. А если  через полгода, то есть ли смысл?

Можно жить в центре или рядом с работой

Да, в таком случае платеж за съем будет ничуть не меньше платежа по ипотеке, но куда проще снимать квартиру рядом с работой, чем купить, особенно, если это центр города. Больше шансов найти более дешевое жилье с достойным ремонтом, пусть даже и не новое, а вот приобрести новостройку в центре за низкую цену практически фантастика.

А какие минусы?

Нельзя заводить домашних животных

Не всегда, но часто хозяева отказывают квартиросъемщикам с животными. Коты дерут обои и мебель, большие собаки пугают соседей и громко воют, а если вы любитель экзотики, то поиск квартиры может затянуться надолго. С одной стороны, отказ владельцев понятен, а с другой – куда девать любимую животинку?

Плата за квартиру может вырасти

Помимо коммунальных платежей, хозяин может решить, что со следующего месяца его квартира стоит на 5 тысяч дороже. В большинстве случаев люди остаются на месте и платят больше, чем в срочном порядке съезжают и ищут новое жилье, ведь им так привычнее, хоть и финансово тяжелее.

Есть риск, что вас выселят

Приехал любимый племянник или хозяева переезжают, и им нужны деньги, поэтому квартиру продают..и т.д. и т.п. Вариантов много, исход всегда один – нужно съезжать. К слову, порядочные хозяева предупреждают о таком за месяц, но бывает, что и по факту. Крайне неприятно получается.

Вам могут отказать в аренде

Даже в наш прогрессивный 2020 год находятся хозяева, которых по каким-то причинам могут не устроить арендаторы. Возраст, пол, религия или цвет волос – список может быть бесконечным, но факт остается фактом: бабушка Галя точно не сдаст свою квартиру девушке Маше с розовыми волосами и в татуировках, даже если это единственно подходящий вариант для обеих сторон.

Хозяева могут нарушать условия

Да, даже с договором. Прийти без договоренности и звонка, что-то забрать из квартиры и прочие моменты, которые могут доставить массу неприятных ощущений. К сожалению, арендаторы выясняют отношения и защищают свои интересы только на словах, а в не суде, на что и рассчитывают владельцы. В итоге квартиросъемщики просто съезжают подальше от таких условий и всё.

Настал черед ипотеки. Какие преимущества перед арендой у нее есть?

Ваша квартира – ваши правила

Можно сделать любой ремонт, заводить хоть тарантула и красить волосы в разные цвета – в банке будут смотреть на ваши финансовые возможности, а не на вашу прическу. В этом случае не придется переживать, что кому-то не понравится ваш питомец, ваши друзья или то, как громко играете на гитаре. Ну, хорошо, ночью на гитаре все же не стоит играть.

Платеж по ипотеке не увеличится

А при рефинансировании может даже уменьшиться. Кроме того, ипотека позволяет более грамотно распределять бюджет и пользоваться деньгами куда рациональнее, чем при аренде. Кстати, при невыплате ипотеки вовремя вас вовсе не выселят на улицу, особенно, если вы вовремя предупредили об этом сотрудников банка. Ипотечные каникулы сейчас есть практически в любом банке.

Можно выбрать жилье по своему вкусу

Арендованные квартиры часто ограничены уже готовым интерьером/планировкой и иногда выбирать не приходится. Чего не скажешь о своей квартире: вы всегда можете выбрать из массы вариантов то, что подойдет именно вам или сделать свое, как вы мечтали.

Квартиру можно продать или сдать

Если есть такая возможность, то почему нет? Недвижимость – одна из самых надежных и прибыльных инвестиций и сейчас, и в будущем. Даже если вы не выплатите ипотеку, вы можете продать свое жилье или сдавать его.

В итоге квартира будет вашей

В принципе, она практически сразу ваша. Вы платите за свое и со временем выплачиваете всю сумму, хоть и с переплатой. Это самое важное преимущество ипотеки перед арендой, ведь во втором случае деньги уходят к чужим людям, а жилье вашим не становится.

Хорошо, а в чем минусы? И есть ли они?

Первоначальный взнос

Да, есть предложения без него, но тогда ипотечная ставка может быть выше, платеж больше, а вариантов меньше. С первоначальном взносом гораздо меньше платить, но такая крупная сумма есть далеко не у всех, поэтому многие предпочитают снимать.

Нужно делать ремонт

Да, если вы покупаете новостройку с черновой отделкой. Тогда еще достаточно внушительная сумма уйдет на обустройство дома. Другое дело, если квартира с ремонтом или это вторичное жилье – вы сможете въехать и что-то менять постепенно.

Для оформления ипотеки нужно много документов

Скорее нет, чем да. Сейчас процесс получения ипотеки стал в два раза проще и быстрее, не требует длинного списка документов и утомительного оформления. Есть даже варианты оформить ипотеку всего по двум документам.

Ипотека – это на всю жизнь

Ипотека – долгосрочный кредит, это факт. В среднем, россияне выплачивают ипотеку в период от 6 до 15 лет. На продолжительность выплат влияют разные условия: первоначальный взнос, сумма кредита, платеж и наличие государственных сертификатов.

Как вы видите, не так уж и страшна ипотека, если подойти к ней с умом.

Подытожим. Кому выгодна аренда?

  1. Тем, кто часто меняет место проживания или работу
  2. Молодым людям, которые периодически меняют работу, не имеют семьи и детей
  3. Тем, у кого нет особых условий для съема (животные, внешний вид и т. д. и т.п)
  4. Тем, у кого нет первоначального взноса.

А кому выгодна ипотека?

  1. Кто хочет платить за свое и жить в своем доме
  2. Кто устал от условий различных хозяев
  3. У кого есть первоначальный взнос
  4. Кто не верит в мифы о том, что ипотека  – это зло

Кстати, если вы все еще думаете, что ипотека  –  это долго, страшно и невозможно, то звоните нам, и наши специалисты расскажут вам обо всех предложениях, ставках (таких низких еще не было!) и акциях. Например, до конца лета можно купить новостройку и получить кондиционер подарок! Успевайте!

Материал обновлен 17.08.2020, Автор: Пресс служба АН СОВА

Гражданская и военная ипотека одновременно, совместимы ли они?

Ключевым отличием военной ипотеки от гражданской конечно является то, что в первом варианте не нужно из собственных средств вносить первоначальный взнос, эту функцию выполняют накопления участника НИС (ЦЖЗ). Погашение кредита в банке по программе «Военная ипотека» также происходит не за счет военнослужащего, а за счет государства.

В свою очередь, воспользоваться гражданской ипотекой можно не дожидаясь 3 лет с момента вступления в участники НИС, сумма кредита ограничена только доходом заемщика, в помощь которому всегда можно привлечь несколько созаемщиков. Покупая квартиру в новостройке, не нужно выбирать только из перечня аккредитованных ФГКУ «Росвоенипотека».

Принимая во внимание все плюсы и минусы, возникает главный вопрос: можно ли иметь одновременно квартиру и по гражданской и по военной ипотеке?

Ответ – да!

Никаких законодательных ограничений нет!

Но важно отметить, приобрести одну квартиру используя и гражданскую и военную ипотеки нельзя!

Так же стоит отметить, что т. к. банк — это прежде всего коммерческая организация, то он будет учитывать все возможные риски при выдаче ипотеки. Если у военнослужащего уже есть существенная нагрузка по ранее выданным кредитам, то банк в праве отказать.

Уже были случаи, когда военнослужащий брал гражданскую ипотеку, несколько больших потребительских кредитов, после чего получил отказ в получении военной ипотеки. Выход в данной ситуации — снижение кредитной нагрузки за счет досрочного погашения имеющихся обязательств.

По практике последних лет, в подавляющем большинстве одобрение и гражданской и военной ипотек происходит без каких либо проблем. Многие используют схему- одну купленную квартиру сдают, например по военной ипотеке, в другой проживают сами. Деньги полученные со сдачи квартиры частично или полностью погашают платеж по гражданской ипотеке.

Можно ли погасить гражданскую ипотеку за счет военной ипотеки?

Можно, при выполнении определенных условий:

  • гражданский ипотечный кредит обязательно должен быть оформлен на участника НИС и сумма задолженности по кредиту не превышает ЦЖЗ.
  • гражданская ипотека была взята до вступления в участники НИС

На практике. Редко какой банк за это берется и большинство военнослужащих предпочитают использовать схему со сдачей в аренду одной из квартир, это гораздо более эффективно.

Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии

То ли факт, то ли стереотип: мы все знаем, что в Германии хорошо развит и защищён арендный бизнес, чем с удовольствием пользуются иностранные инвесторы. Куда вложиться, о чём нужно знать, каких бюрократических проволочек не избежать?

Благодарим за помощь в подготовке материала совладельца компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер и генерального директора DEM Group GmbH Екатерину Демидову.

Перспективы арендного бизнеса в Германии

В Германии, в частности в крупных её городах, уже давно существует дефицит жилья. К примеру, в 2019 году застройщики ввели в эксплуатацию 293 тыс. жилых объектов. Это рекордный показатель за 20 лет. Тем не менее даже эти темпы строительства намного ниже запланированных (375 тыс.). А с учётом последствий пандемии в ближайшие годы нарастить объёмы вряд ли получится. А значит, дефицит будет усугубляться.

Нехватка предложений на рынке провоцирует постоянный рост цен. За десять лет жильё в Мюнхене подорожало на 153%, а в Берлине – на 152%. Ежегодное повышение цен на недвижимость, в свою очередь, стимулирует инвесторов вкладывать деньги в этот сектор. За последние десять лет объём инвестиций в немецкие квадратные метры более чем удвоился.

Спрос наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья, что приводит к повышению ставок в этом сегменте. На одну квартиру может быть одновременно несколько десятков и даже сотен претендентов. Известен случай, когда на просмотр двушки в пригороде Берлина пришли 1749 (!) человек. Интересные по соотношению цены и качества предложения улетают в считаные дни. Чуть позже уходят и те объекты, на которые явно завышена цена.

В мелких городах ситуация иная: в последние годы цены практически не поднимались, да и предложений там достаточно даже для того, чтобы торговаться.

Любовь Баумгертнер: «Немцы традиционно считаются нацией арендаторов, хотя за последние годы соотношение арендаторов и собственников изменилось в пользу последних. Причин несколько: рост арендной платы, рост благосостояния граждан, падение процентов по ипотечным кредитам и послабление требований к заёмщикам.

В Германии популярна долгосрочная, а иногда и пожизненная аренда недвижимости, несмотря на то что для арендодателей более выгодна „краткосрочка“.

Основные клиенты на долгосрочную аренду – резиденты Германии, немцы и иностранцы, проживающие на ПМЖ. На рынке краткосрочной аренды (от месяца до года) основными арендаторами являются люди, приезжающие в командировки, а также иностранцы, недавно перебравшиеся в страну на ПМЖ».

На какой доход может рассчитывать владелец

Назвать усреднённый показатель доходности сложно: в зависимости от федеральной земли и города эта цифра сильно разнится. Но можно вывести общее правило: в крупных городах (из-за сравнительно высокой цены квадратного метра) доходность от сдачи в аренду будет ниже – на уровне 1–3% чистыми. Зато местная недвижимость быстрее дорожает и легче продаётся.

В небольших населённых пунктах арендная доходность выше – 4–7%. Однако найти там стабильного арендатора сложнее. Также в таких местах редко практикуется краткосрочная аренда.

Любовь Баумгертнер: «Как и цены на недвижимость, арендные ставки постоянно растут, хотя их рост более медленный. По уже существующим договорам аренды разрешается повышение арендной платы не более чем на 15% каждые три года. При этом нельзя превышать официальный уровень арендных плат – Mietspiegel. На меблированные апартаменты при краткосрочной аренде (от месяца до года) данные ограничения пока не действуют».

Примеры объектов недвижимости в Германии

Законы для покупателей и рантье

Процесс сдачи недвижимости в аренду регламентируется арендным правом, прописанным в Германском гражданском кодексе (Германском гражданском уложении). Никаких ограничений для иностранных арендодателей не существует, они могут приобретать недвижимость на свой загранпаспорт и заключать по нему договор аренды. Но они также обязаны соблюдать законы наравне с немцами.

Любовь Баумгертнер: «Арендное право очень обширное, но существует несколько основных правил, которые следует знать.

  • В Германии существует официальный уровень арендных плат – Mietspiegel, и арендодатели должны придерживаться его при сдаче недвижимости в аренду.
  • Повышение арендных плат по уже существующему договору возможно не более чем на 15% за три года.
  • Продажа недвижимости не прерывает существующие отношения аренды, то есть недвижимость продаётся с арендатором.
  • Расторжение договора аренды возможно обеими сторонами в установленные законом сроки. Для арендатора это три месяца без обоснования причин расторжения. Для арендодателя – от трёх до девяти месяцев с целью собственного проживания или капитального ремонта. Допускается также бессрочное расторжение договора, если арендатор задерживает оплату более чем на два месяца или не соблюдает правила проживания».

Права арендаторов в Германии хорошо сформулированы и защищены, добавляет Екатерина Демидова. Есть целый ряд законов и актов, регулирующих права и обязанности собственников и жильцов. Для примера: недавно вышел новый закон – о возможности отсрочки оплаты аренды в связи с коронавирусом.

Если арендатор задерживает плату, ему высылают письмо-напоминание. Если деньги снова не поступают в установленный срок, отправляют второе письмо-предупреждение. Если арендатор не реагирует и размер задолженности составляет более двойного размера арендной платы, хозяин имеет право на срочное расторжение договора с требованием немедленно освободить квартиру.

Неплательщиков, которые добровольно покидать жильё отказываются, выселяют принудительно. Для этого требуется судебное постановление, которое можно получить в среднем за полгода. На основании данного документа арендатора выдворяют судебные приставы. Расходы за весь процесс несёт изначально арендодатель, но потом эта сумма ложится на арендатора вместе с суммой задолженности по аренде.

Лицензии

Получать дополнительные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду не требуется. Но в некоторых крупных городах с напряжённой ситуацией на рынке недвижимости (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) запрещена посуточная сдача жилой недвижимости в аренду без специальной лицензии. Получить её иностранцам крайне сложно, практически невозможно.

В этих же городах запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях. Данные запреты относятся к Zweckentfremdungsverbot, то есть к использованию жилой недвижимости не по назначению.

Также лицензию должна иметь управляющая компания, если она занимается недвижимостью иностранного инвестора. Если же инвестор ведёт все дела самостоятельно как частное лицо, дополнительных бумаг ему не требуется.

Штрафы и пени

За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс. Строгие санкции также грозят за несоблюдение закона о замораживании арендных плат на последующие пять лет. Он, для примера, действует в Берлине с 2020 года. Согласно этим правилам, должна быть снижена арендная плата, которая на момент принятия закона была завышена.

Екатерина Демидова: «Жильцы облагаются штрафом в размере от €5 до €15 за каждое напоминание о просроченной оплате. Арендодатели тоже получают штрафы. Так, на владельца могут пожаловаться из-за плохих условий в квартире, её ненадлежащего содержания и даже плесени… Если хозяин не принял жалобы во внимание и не устранил неполадки, ему назначается штраф. Часто эту сумму вычитают из арендной платы».


Читайте также:


Купить арендную недвижимость в Германии. Пошаговая инструкция

Шаг 1.

Выбор стратегии арендного бизнеса

Покупатели, для которых важен не столько процент доходности, сколько качество квартиры и перспектива личного проживания, выбирают новостройки. Но под арендный бизнес чаще приобретается вторичка. Во-первых, таких вариантов на рынке намного больше, а во-вторых, цены на них ниже, а доходность выше.

Любовь Баумгертнер: «В Германии наиболее популярна покупка одной или нескольких одно- или двухкомнатных квартир и сдача их в долгосрочную или краткосрочную аренду. Для этого нужна сумма от €100 тыс. в крупных городах и от €30 тыс. – в мелких.

Иностранным инвесторам проще сдавать объект в долгосрочную аренду, поскольку для краткосрочной необходимо личное присутствие. А комиссия агентству за управление снизит заработок до уровня, достижимого при долгосрочной аренде.

Долгосрочная аренда хороша тем, что даже в случае, если арендатор потеряет работу и не сможет платить, за него это будет делать государство. Что было особенно актуально в период пандемии.

Квартиру, сдаваемую в долгосрочку, не нужно меблировать. Иногда даже можно договориться с арендатором, чтобы он сделал ремонт самостоятельно. За это ему предоставляют несколько месяцев проживания бесплатно.

Тем не менее в арендном бизнесе важно участие управляющей компании. Её сотрудники всегда находятся на связи с владельцем квартиры и готовы решить все возникающие вопросы и проблемы. Услуги такой компании обходятся в среднем в €30–40 месяц».

Также в Германии можно приобрести отдельно стоящий доходный дом. Как правило, это малоэтажная постройка на 5–10–15 квартир, которые сдаются в аренду. У собственника целого дома есть ряд преимуществ перед владельцами отдельных квартир. Он сам может решать, как обслуживать дом, какой ремонт и когда делать, какие расходы несут жильцы.

Екатерина Демидова: «Инвесторам рекомендовала и рекомендую покупать доходные дома. В ситуации с коронавирусом эта стратегия ещё более актуальна, чем раньше: часть предприятий закрыли принудительно, владельцам ресторанов и отелей сейчас сложно платить аренду. А жильё сдаётся всегда – всем надо где-то жить. В доходном доме это преимущество особенно заметно, так как в нём несколько квартир, сданных разным семьям. Можно рассчитывать, что разом все арендаторы никогда не съедут, так что часть дохода останется в любом случае.

В доходном доме, как правило, все квартиры принадлежат одному владельцу. Он единолично осуществляет управление: решает, нужно ли делать ремонт или обновлять фасад, не советуясь ни с кем, – он не обязан платить сборы на ремонт согласно утверждённому управляющей компанией графику».

Примеры коммерческой недвижимости в Германии, включая доходные дома

Шаг 2. Подбор объектов

Екатерина Демидова: «При выборе инвестиционного жилья локация особенно важна – необходимо проанализировать спрос в этом районе. Второй фактор – техническое состояние дома (необходимость ремонта может свести на нет всю прибыль инвестора). Третье – доходность, соотношение стоимости квадратного метра и арендных ставок в районе.

Этаж большой роли не играет, но на практике самые востребованные этажи – второй и третий. Преимущество чаще всего отдаётся либо довоенным постройкам, прошедшим полную санацию, либо новостройкам не старше 2000-го. Недвижимость должна быть отремонтирована и желательно иметь уже встроенную кухню. Балкон, лифт, парковочное место являются дополнительными плюсами».

Любовь Баумгертнер: «Выбор объекта для сдачи в аренду отличается от выбора недвижимости для собственного проживания. Здесь необходимо отключить сердце и включить мозг.

При покупке с целью капиталовложения предпочтение следует отдавать вариантам с наилучшим расположением (близко к центру города или района, к остановкам общественного транспорта и метро, к инфраструктуре района: супермаркетам, ТЦ, паркам) по как можно более низкой цене. В этом случае отдача от вложенных средств будет максимальной».

Недвижимость в крупных городах Германии всегда легко сдаётся в аренду. Ещё большей ликвидности квартире добавляют некоторые параметры. Так, быстрее сдаются объекты с ремонтом, но вкладывать крупные суммы необязательно, достаточно положить новую плитку в ванной и на кухне, ламинат в комнатах и установить новую сантехнику. Также арендатор предпочитает крашеные белые стены – квартиру с обоями в цветочек сдать будет сложнее

Обустраивать квартиру для долгосрочной аренды мебелью необязательно, так как многие (даже большинство) переезжают со своей.

Шаг 3. Заключение сделки с недвижимостью

Иностранцы имеют право приобретать в полную собственность любую недвижимость в Германии (процедура проведения типичной сделки описана здесь). Стоит перед покупкой ознакомиться с содержанием Поземельной книги и убедиться, что объект не содержит обременений. Также советуем посмотреть протоколы собраний владельцев недвижимости – из этих документов можно узнать, какой ремонт планируется в доме, какие проблемы существуют и как они решаются.

Екатерина Демидова: «До коронавируса клиент приезжал на просмотры объектов, которые выбрал предварительно. Когда границы закрылись, мы стали практиковать удалённые показы. Клиенты же учились принимать решение в режиме онлайн.

Сейчас же не только подбор объекта, но и сделку можно полностью провести дистанционно. В немецкий нотариат мы идём сами, без покупателя. После заключения договора купли-продажи покупатель подписывает своё согласие на данную сделку у нотариуса в России или другой стране, где он находится. Поэтому в текущей ситуации купить недвижимость в Германии без привлечения риелтора невозможно, нужно обязательно обращаться к нему.

Недвижимость в Германии можно зарегистрировать как на физическое, так и на юридическое лицо. Способ структурирования сделки зависит от целей инвестора и масштабов его деятельности в Германии. Как правило, покупку одной или нескольких квартир выгоднее оформлять на физическое лицо, а крупные объекты дороже €1 млн – на компанию. Но этот вопрос рекомендуется заранее обсудить с налоговым консультантом».

Шаг 4. Сдача в аренду

Очень часто недвижимость приобретается уже с арендатором и существующим договором аренды, изменять который нельзя. При сдаче в аренду свободной недвижимости, как правило, используется стандартный договор, составленный в соответствии с законными предписаниями.

Шаблон договора аренды можно скачать из интернета и заменить в нём данные по объектам недвижимости, участникам сделки и суммам платежей. Готовый документ можно заказать и у специализированных компаний. Составлять договор аренды самостоятельно с нуля не рекомендуется.

Любовь Баумгертнер: «По умолчанию все договоры аренды должны заключаться на неограниченный срок. Его ограничение возможно только при наличии веской причины, которая должна быть прописана сразу при заключении договора: личное использование, для членов семьи и сотрудников фирмы или планируемая модернизация жилья.

Это правило не распространяется на договоры аренды меблированных апартаментов для временного проживания, которые разрешено заключать на срок от месяца до года.

Арендная плата разбивается на две составляющие: „холодная“ – и предоплата коммунальных услуг и отопления. Общая арендная плата называется горячей. Её размер может колебаться и изменяться каждый год в зависимости от стоимости потребляемых коммунальных услуг и отопления. Ежегодно с арендатором необходимо производить взаиморасчёт коммунальных услуг в соответствии с показаниями счётчиков».

Процесс сдачи в аренду можно организовать самостоятельно, если есть счёт в немецком или другом европейском банке. Бонусом будет знание языка – для общения с арендаторами, домоуправлением и различными службами.

Екатерина Демидова: «Как правило, иностранные собственники пользуются услугами управляющих компаний. В Германии есть компании, которые предоставляют разовые услуги по ремонту. Но, на мой взгляд, гораздо удобнее, если квартирой полностью будет заниматься управляющая компания. Это выгодно как на этапе поиска арендаторов – для организации показов и заключения договоров аренды, так и для решения текущих вопросов эксплуатации.

Сектор услуг УК в стране очень развит – есть русскоязычные управляющие компании, есть немецкие. Их услуги стоят в среднем €30 в месяц за одну квартиру. В эту стоимость входит техническое решение проблем, ответы на звонки арендаторов, переписка с ними по почте, проверка платежей, принятие необходимых мер в случае неуплаты и прочее».

Любовь Баумгертнер: «Поиск арендаторов осуществляется, как правило, через крупные порталы недвижимости. Собирают запросы потенциальных арендаторов, организуют показы, с заинтересованных лиц собирают документы (анкету арендатора, справки с работы с указанием размера заработной платы за последние три месяца, выписку из регистра должников, справку от предыдущего арендодателя, копию паспорта). Арендодатель выбирает наиболее подходящего кандидата, с которым впоследствии заключается договор».

Шаг 5. Получение дохода

Как правило, арендатор вносит холодную арендную плату и депозит на коммунальные услуги и отопление. Электричество и телефон наниматель также оплачивает сам – в соответствующих службах. Собственник несёт ответственность перед домоуправлением и вносит средства на содержание дома в коммунальную кассу. Также владелец обычно должен платить налоги, но в некоторых случаях по договору ежегодный налог может быть переложен на арендатора.

Арендатор перечисляет средства по безналичному расчёту на немецкий банковский счёт собственника недвижимости. Оплата идёт за месяц вперёд.

Екатерина Демидова: «Не за всё платят арендаторы: часть расходов лежит на собственниках. Правил много, и каждый случай рассматривается индивидуально. Какие-то пункты затрат даже перекрываются страховкой. В связи с коронавирусом и невозможностью приехать в Германию для открытия счёта некоторые управляющие компании предлагают открыть подсчёт, куда приходит арендная плата и откуда потом переводятся деньги на счёт владельца по месту жительства. Для этого инвестору прилетать в Германию не нужно».

Шаг 6. Уплата налогов

Покупка

Покупатель платит налог на приобретение недвижимости. Ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта (в зависимости федеральной земли).

Владение

Базовая федеральная ставка ежегодного поземельного налога – 0,35% от оценочной стоимости недвижимости. Но существует муниципальный коэффициент, с которым в итоге владельцы платят от 0,98 до 2,84% ежегодно. Сбором облагаются не только частные дома, но и квартиры.

Сдача в аренду

Ставка подоходного налога прогрессивная – от 0 до 45% в зависимости от размера прибыли. Налогом облагается только чистый доход после вычета всех текущих расходов и амортизации недвижимости. Эксперты рекомендуют собирать и сохранять все чеки и счета, чтобы иметь возможность снизить налогооблагаемую базу.

Подоходный налог в Германии

Доход в год Ставка
До €9 000 0% для резидентов
14% для нерезидентов
От €9 001 до €13 996 14%
От €13 997 до €54 949 24%
От €54 950 до €260 532 42%
Более €260 533 45%

Любовь Баумгертнер: «Налоговую декларацию необходимо подавать раз в год до 31 июля следующего года самостоятельно или до конца следующего года с помощью налогового консультанта. Его помощь стоит в среднем €200–300. Если есть цель сэкономить на услугах специалиста, первый раз декларацию можно подготовить с его помощью, потом самостоятельно – на основании уже заполненной декларации».

Ведение арендного бизнеса как основание для получения ВНЖ

Арендный бизнес не даёт права на получение вида на жительство, поскольку не требует постоянного присутствия и не рассматривается в качестве «полезного для общества». Тем не менее на практике некоторым покупателям удавалось получить ВНЖ, организовав компанию по управлению собственной недвижимостью. Но это долгий и кропотливый процесс, предупреждают эксперты. Помогают организовать его и правильно подать документы адвокаты, специализирующиеся на получении ВНЖ.

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

Плюсы Минусы
Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5%
Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года
Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые
Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро
У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно
В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией
В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо
Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход.

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Условия цитирования материалов Prian.ru

сколько денег нужно вложить и как выбрать объект?


Фото: TPG


Эксперт по рынку недвижимости Польши Наталья Зайцева рассказала о специфике арендного бизнеса.

В последнее время все больше клиентов из стран бывшего СНГ интересуются покупкой квартиры в Польше для дальнейшей сдачи в аренду. И в этом нет ничего удивительного: такой вид бизнеса дает годовой доход от 6%, что значительно выше, чем процентная ставка в евро по банковскому депозиту или доходность по десятилетним казначейским облигациям.

Но покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, как и любая другая инвестиция, имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, покупка квартиры в Польше — это долгосрочная инвестиция, которая окупится через 14-18 лет, в зависимости от места приобретения. С другой стороны – она также может стать реальным бизнесом, который позволит иностранцу не только иметь дополнительную прибыль, но и получить вид на жительство. Для своих клиентов мы разрабатываем специальные программы по легализации на территории Польши, используя инвестиционную жилую недвижимость.

Даже одна, сданная в аренду квартира успешно обеспечивает стабильный приток денежных средств без необходимости работать 40 часов в неделю. В Польше такой вид инвестирования крайне распространен и является одним из самых прибыльных, именно поэтому постоянно увеличивается количество людей, покупающих две и более квартир.

Ипотека


Увеличить свой «квартирный фонд», после покупки первой квартиры, иностранцу поможет ипотечное кредитование. Именно его используют местные жители, покупая по нескольку квартир, чтобы вести полноценный бизнес. Ипотечное кредитование в Польше одно из самых дешевых. Иностранцу ипотечный кредит обойдется приблизительно 3,2% — 4,3% годовых, что без проблем покрывается прибылью с аренды.
Получить ипотечный кредит иностранцу, постоянно и легально проживающему в Польше, не составляет никакого труда. Обычно банки просят предоставить следующие документы: вид на жительство, временная регистрация в Польше (по-простому прописка), номер PESEL (аналог ИНН) и трудовой договор. Конечно, в каждом конкретном случаем банки могут затребовать дополнительные документы, но обычно все вопросы решаемы. Действуя по нашей программе, вы без труда предоставите все требуемые документы, а мы постараемся, чтобы вы получили кредит на лучших условиях.

Таким образом одна ваша инвестиция имеет все шансы развиться до уровня крупномасштабного бизнеса, тем более что экономика Польши полностью этому способствует – бешенными темпами увеличивается количество рабочих мест, идет постоянный приток инвестиций как из стран Евросоюза, так и из США и Канады, многие зарубежные компании переводят свои фирмы и производства на территорию Польши. И как следствие, рост спроса на рынке арендной недвижимости будет только расти.

Но, кроме радужных перспектив, иностранных инвесторов ожидают и некоторые сложности. Недостатком арендного бизнеса являются фиксированные расходы: налоги, страхование, коммунальные и административные платежи, процента по ипотеке, если ваша квартира куплена в кредит, которые должны быть оплачены, даже если квартира пустует, так как вы вовремя не нашли арендатора.

Такая ситуация может произойти если вы приобрели квартиру в непривлекательном для арендаторов районе, городе, или ваша квартира не дотягивает до среднего стандарта сдаваемого в этом месте жилья. По статистике, если квартира не сдается более трех месяцев, ваш арендный бизнес начинает уходить в серьезный в минус.

Управление


Чтобы этого избежать, многие собственники жилья обращаются к компаниям, специализирующимся на управлении недвижимостью, это экономит их время и нервы и что немаловажно, решает проблемы с языковым барьером, который возникает первое время у эмигрантов.
Управляющая компания берет на себя такие функции как собеседование и проверку потенциального арендатора. Занимается жалобами, ремонтом и общими административными вопросами – в Польше это лежит на арендодателе, даже когда квартира сдана на длительный срок. Следит за тем, чтобы арендатор не нарушал договор и не разрушал квартиру. Отслеживает своевременность оплат, а в случае серьезных нарушений представляет интересы владельца в суде.

Принимая решение работать через управляющую компанию, вы перекладываете ответственность полностью на нее на весь срок действия договора. Именно компания ищет арендаторов, проверяет их в реестре должников, рассчитывается по коммунальным платежам, а главное заботится о регулярном доходе за аренду. В среднем стоимость услуг управляющей компании составляет от 18 % в месяц от суммы аренды.

Налоги


И последнее, о чем хотелось бы рассказать будущим инвесторам, это о размере налога, который им придется платить за сдачу своего жилья в аренду. В Польше существует три вида налогообложения на выбор, но расскажу о самых популярных.

Первый налог, так называемый «на общих принципах» в размере 18% для физических лиц и 32% для юридических лиц. Налог насчитывается на чистую прибыль, то есть доход минус расход. При этом в расход можно включить проценты по ипотечному кредиту, налог на недвижимость, страхование, техническое обслуживание, модернизацию, ремонт, управление недвижимостью и коммунальные платежи. Обычно я рекомендую данный вид налога для тех, кто покупает квартиру в кредит или квартиру, требующую ремонта и модернизации.

Второй налог – единовременная выплата в размере 8,5% от дохода от аренды. Это идеальное решение для владельцев новостроек, где затраты меньше, так как ремонт еще не нужен.

Аренда и покупка дома: 55 плюсов и минусов

Опубликовано 2 марта 2021 г.

Пришло время для еще одного сопоставления ипотеки, так что без лишних слов, вот важный вопрос: «Аренда или покупка дома». Или таунхаус, если на то пошло…

Это, безусловно, пугающий вопрос, и его трудно резюмировать в одном посте, но я сделаю все возможное, чтобы осветить как можно больше плюсов и минусов каждого из них (не стесняйтесь добавлять подробнее в разделе комментариев!).

Прежде всего, не существует универсального ответа «да» или «нет» на этот вопрос, поскольку недвижимость постоянно находится в движении и чрезвычайно локальна.

В наши дни цены на жилье значительно ниже своих минимумов и фактически достигли рекордных максимумов (в номинальном выражении) на большей части территории страны.

Тем не менее, ставки по ипотечным кредитам продолжают бить новые рекордные минимумы, несмотря на несколько недавних неудач, из-за которых у многих арендаторов текла слюна при мысли о домовладении.

В конце концов, если вы сможете купить дом по действительно дешевой ипотеке и заблокировать его на следующие 30 лет, вы будете в довольно хорошей форме, верно?

Это надежда, если не произойдет полного обвала экономики и жилищного строительства.И ожидание того, что цены на жилье продолжат расти в обозримом будущем.

Но ведь никогда не бывает так просто, не так ли? С домовладением приходит ответственность, тогда как аренда может быть относительно беззаботной.

Соотношение арендной платы и покупки

  • Существует несколько соотношений арендной платы и покупки, которые следует учитывать.
  • Вы можете использовать их, чтобы определить, является ли конкретная недвижимость выгодной покупкой или нет.
  • Но покупка недвижимости не всегда примерно в деньгах
  • Люди покупают по многим причинам, поэтому вам не обязательно придерживаться этих строгих правил

Прежде чем мы поговорим о плюсах и минусах аренды vs.Покупая, я хотел коснуться многих способов, которыми эксперты определяют, экономичнее ли покупать, чем арендовать, и наоборот.

Существует множество различных калькуляторов арендной платы и покупки, но большинство из них сравнивают годовую арендную плату с запрашиваемыми ценами, чтобы определить, хорошее или плохое время для покупки.

Например, существует «правило арендной платы против покупки из 15», которое гласит, что годовая арендная плата сопоставимой недвижимости умножается на 15.

Итак, если арендная плата составляет 1000 долларов в месяц, это будет 12000 долларов в год. Умножьте это число на 15, и вы получите подходящую цену покупки в 180 000 долларов.

Trulia использует «соотношение цены и арендной платы» по той же формуле, согласно которой вы берете прейскурантную цену и делите ее на годовую арендную плату.

Используя наш предыдущий пример, 180 000 долларов разделить на 12 000 долларов будет 15. Trulia считает, что соотношение 1–15 более выгодно для покупки, чем аренда, тогда как числа от 16 и более благоприятны для аренды.

Конечно, в таких жарких городах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, этот коэффициент обычно намного выше.

Выгодно ли покупать эту арендуемую недвижимость?

  • Существуют также правила, ориентированные на инвесторов в недвижимость
  • , такие как правило 1% и правило 2%
  • , которые определяют, является ли недвижимость хорошей инвестицией
  • Они основаны на прогнозируемой арендной плате за базовую недвижимость

Существуют и другие правила, используемые для покупки арендуемой собственности, в том числе правило 1%, правило 2% и валовая доходность дома, все они являются довольно простыми формулами

Правило 1% в основном говорит о покупке только арендуемой недвижимости. если ежемесячная арендная плата покрывает 1% от покупной цены.Таким образом, если стоимость дома составляет 200 000 долларов, вам необходимо вносить как минимум 2 000 долларов в ежемесячную арендную плату, чтобы это имело смысл. Легче сказать, чем сделать.

Правило 2% гораздо менее снисходительно, фактически вдвое меньше. В нашем предыдущем примере вам нужно было бы получать 4 000 долларов в месяц в виде арендной платы, что, вероятно, практически невозможно сегодня в большинстве ситуаций, если только вы не купите очень дешевую закладную или сделаете какую-нибудь другую распродажу.

Этим типам недвижимости, скорее всего, потребуется много ухода, чтобы привести в форму, необходимую для сдачи в аренду за такую ​​премию.

Наконец, существует валовая доходность дома, которая рассчитывается путем деления годовой арендной платы на покупную цену.

Итак, если годовая арендная плата составляет 24 000 долларов, а покупная цена составляет 300 000 долларов, у вас будет валовая доходность 8%.

Доходность 8% или выше, как правило, довольно хороша, а все, что выражается двузначными числами, довольно впечатляюще.

Однако вы не можете полагаться на правило одеяла, чтобы принять решение о покупке дома.

Вам необходимо учитывать истинную стоимость, используя ставки по ипотечным кредитам в реальном времени, ожидаемое повышение цен на жилье, техническое обслуживание, желание владеть или владеть.аренда и многое другое.

Так что возьмите калькулятор, а не используйте эмпирическое правило «аренда против покупки», если вы хотите получить действительно точную картину.

Даже если недвижимость не соответствует этим правилам, она все равно может быть очень достойной покупкой. Черт возьми, «переплата» за недвижимость может иметь смысл в определенных ситуациях.

Плюсы аренды недвижимости


  • Свобода переезжать в любое время
  • Отсутствие ответственности и обслуживания
  • Меньше расходов, которые может оплачивать арендодатель (включая коммунальные услуги)
  • Возможность вкладывать деньги в другие инвестиции, которые могут принести больше прибыли

Давайте начнем с красоты аренды квартиры или дома.При аренде вы ежемесячно платите домовладельцу определенную сумму в долларах.

Проще говоря, эта сумма в долларах обычно меньше, чем текущая стоимость ипотеки, если принять во внимание страхование и налоги. Да, и текущее обслуживание.

Конечно, ипотечный кредит может показаться дешевле, но угадайте, что произойдет, если у вас сломается туалет? Вы не можете позвонить своему услужливому сантехнику и получить бесплатную помощь.

Придется либо заняться своими руками, либо открыть чековую книжку. Таким образом, аренда, казалось бы, по той же цене или даже дороже, чем владение, может все же обернуться дешевле.

Есть также огромная психологическая свобода при аренде. Вы не заперты 30 лет. В лучшем случае у вас, вероятно, есть договор аренды на 12 месяцев. И есть даже хороший шанс, что у вас есть помесячная сделка.

Короче говоря, вы не почувствуете себя в ловушке, и вы можете свободно двигаться дальше, если хотите / по какой-либо причине, например, смещение работы, сокращение штатов, увеличение размера и т. Д.

Это должно облегчить сон ночью, вечером.

Минусы аренды недвижимости


  • Вы уходите ни с чем после того, как заплатили кучу денег за аренду
  • Вы часто все еще застреваете в договоре аренды на 12 месяцев или дольше
  • Может быть вынужден переехать в довольно короткий срок если владелец хочет продать
  • Может быть много ограничений, например, без домашних животных, без ремонта и т. д.

С другой стороны, аренда кажется синонимом временной.

Если вы хотите создать домашнее хозяйство или создать семью, аренда квартиры или дома может быть не лучшим способом для этого.

Вы также можете быть ограничены в том, что вы можете делать с устройством. Домашние животные не допускаются? Вы не можете раскрасить место? Вы не умеете делать X, Y или Z?

Да, и эти арендные платежи никогда не прекращаются — конечно, 30 лет — это долгий, долгий срок, но ваша жизнь, вероятно, будет дольше.

Когда вы снимаете квартиру, выход на пенсию не дает никаких льгот — вы будете платить арендодателю «столько, сколько потребуется.

И, в конце концов, вам нечего будет сказать за это, ни собственного капитала, ни права собственности, несмотря на все эти платежи. Нечего передавать своим детям / супругу или продавать за наличные деньги.

Кроме того, ваша арендная плата может и, скорее всего, будет расти, даже если существует определенный уровень контроля арендной платы.

Таким образом, сегодня вы можете платить меньше, чем ваш сосед по ипотеке, но если ипотека вашего соседа фиксированная, они все равно будут платить ту же сумму в будущем, в то время как ваша арендная плата будет расти.

Плюсы покупки дома


  • Ваше собственное место с несколькими правилами, если таковые имеются, кроме ТСЖ
  • Вы отвечаете и можете делать то, что хотите (реконструировать, переехать, сдать в аренду, остаться навсегда и т. Д. .)
  • Вы можете заработать кучу денег, не поднимая пальца
  • На самом деле это может быть дешевле, чем аренда и вычет налогов

Хорошо, мы обсудили некоторые плюсы и минусы аренды, но как насчет покупки ?

Что ж, очевидным преимуществом является то, что вы фактически получаете собственный капитал или право собственности на свой дом.

Другими словами, со временем дом или квартира становится вашей собственностью, в отличие от аренды, когда вы никогда не владеете ничем, кроме жалкого содержимого.

Кроме того, владение может быть более дешевой альтернативой, чем аренда в наши дни на многих рынках в Соединенных Штатах благодаря низким процентным ставкам.

Выполните простой поиск в Интернете, и вы найдете множество мест, где «лучше купить, чем арендовать».

Во многих случаях ваш платеж по ипотеке, даже с учетом налогов и страховки, может быть меньше суммы, которую арендодатель взимает за аренду.

Зачем платить 2500 долларов за аренду, если вы можете внести 2200 долларов по ипотеке, особенно если вы можете списать проценты и налоги?

Верно, домовладение дает налоговые льготы. Конечно, будущее вычета процентов по ипотеке всегда висит на волоске, но налоги на недвижимость по-прежнему полностью вычитаются.

С учетом налоговых сбережений, ипотечный платеж станет еще дешевле по сравнению с арендной платой.

Владелец собственности также имеет меньше ограничений и может добавлять или изменять по своему усмотрению, без какой-либо правительственной бюрократии или правил ТСЖ.

Это означает, что вы можете сделать свою собственность еще больше с годами или просто сделать ее более полезной / привлекательной для вас и вашей семьи.

[Советы по покупке дома в 2021 году для выполнения работы!]

Минусы покупки дома


  • Множество скрытых затрат, о которых вы не догадываетесь, пока не станете домовладельцем
  • Большая ответственность и потенциальная ответственность
  • Может быть дороже чем аренда (и вам может потребоваться большой первоначальный взнос)
  • Сложнее забрать и уехать, если вы хотите переехать по какой-либо причине

Владение собственностью также имеет множество недостатков.Во-первых, вы должны найти приличную сумму денег либо для первоначального взноса, либо для прямой покупки за наличные.

При аренде обычно требуется оплата за первый и последний месяц. При покупке вам понадобится не менее 3% (Fannie / Freddie) или 3,5% от покупной цены в большинстве случаев (ссуды FHA), что может быть изрядной суммой в регионах с более высокими ценами.

Также велика вероятность того, что ваш платеж по ипотеке превысит арендную плату в вашем районе. Это, конечно, может варьироваться, но не удивляйтесь, если за это придется заплатить.

Вы также должны платить налоги на недвижимость и страховку домовладельцев, которые не прекращаются после выплаты ипотеки. Возможно, вам даже придется заплатить дорогостоящие взносы в ТСЖ и взносы по ипотечному страхованию.

С учетом того, что вы все равно можете платить тысячи каждый месяц, чтобы жить «без ренты». Звучит не так уж и бесплатно, не правда ли?

Вы также становитесь домовладельцем, когда владеете им. Помните того услужливого мастера из вашего старого многоквартирного дома, который с улыбкой починил ваш протекающий кран? Теперь это ваша ответственность, Боб Вила.

О, и вам лучше поверить, что каждая мелочь, которая не так с ВАШЕЙ собственностью, будет вызывать у вас стресс каждый день.

Вы не можете просто собрать вещи и передвигаться с легкостью. Чтобы разгрузить недвижимость, нужно время (и деньги).

И вы можете не разобрать столько, сколько думаете, если учесть комиссии на недвижимость, затраты на закрытие, расходы на переезд, налоги и менее ожидаемый прирост цен на жилье.

Черт возьми, ваш дом может даже потерять в цене, и вас могут лишить права выкупа, если вы не сдержите свою часть сделки.

Так что это, конечно, не предрешенный вывод, что покупка лучше, чем аренда, хотя большинство состоятельных людей будут владельцами недвижимости…

В итоге

  • Есть бесчисленное множество хороших / плохих причин как для покупки, так и для аренды
  • И нет. Единый ответ, чтобы удовлетворить всех в любое время
  • Некоторые люди презирают инвестиции в недвижимость и связанные с ними головные боли
  • В то время как другие думают, что вы выбрасываете деньги, когда снимаете аренду

Как видите, существует множество плюсы и минусы покупки vs.аренда, и наоборот.

Когда вы снимаете квартиру, вы хорошо понимаете, во что ввязываетесь. Вы не собираетесь зарабатывать деньги, но и явно ничего не потеряете. И в основном это сделка невмешательства.

Имея дом, вы делаете ставку на свое будущее и будущее экономики. Политика и экономика сейчас очень важны для вас.

В конце концов, вам нужно внести определенную сумму и убедиться, что вы продолжаете зарабатывать деньги, чтобы не отставать от платежей по ипотеке.

Вы также должны выделить резервный фонд, чтобы вы могли оплатить ремонт, если и когда это необходимо.

Но в идеале компромисс состоит в том, что вы будете вознаграждены за совершенный прыжок веры в домовладение.

Ниже я добавил довольно исчерпывающий список плюсов и минусов для тех, кто размышляет над вопросом аренды и покупки. Надеюсь, это немного упростит ваше решение.

Преимущества аренды

  • Может быть дешевле, чем выплата ипотечного кредита
  • Меньшие (если таковые имеются) расходы на обслуживание
  • Не требуется первоначальный взнос (за вычетом депозита)
  • Нет налогов на недвижимость (страхование арендаторов необязательно)
  • Меньше стресса (кто заботы, это не твое!)
  • Свобода передвижения или уменьшения при необходимости
  • Отсутствие риска снижения стоимости дома
  • Могут быть включены некоторые счета за коммунальные услуги
  • «Бесплатные» удобства, такие как бассейн, тренажерный зал, охрана
  • Деньги могут быть используется для других, более прибыльных инвестиций
  • Невозможно лишить права выкупа

Недостатки аренды

  • Арендная плата может превышать ежемесячную стоимость ипотеки
  • Отсутствие права собственности или создания богатства
  • При аренде выплаты никогда не прекращаются
  • Арендная плата будет расти со временем
  • Должен иметь дело с арендодателем или управляющей компанией
  • Отсутствие налоговых льгот
  • Правила, положения и ограничения 90 026
  • Более временный, менее стабильный
  • Всегда во власти собственника

Преимущества владения

  • Вы можете создать собственный капитал и богатство
  • Возможны значительные налоговые вычеты
  • Ваше пространство, ваши правила (домашние животные приветствуются)
  • Способность переделывать, расширять, разрушать
  • Гордость владения (социальный статус, достижения)
  • Потенциально лучше для детей, семейной структуры
  • Ипотека может улучшить вашу кредитную историю / рейтинг
  • Возможность брать взаймы под залог вашего дома (HELOC или выдача наличных)
  • Отсутствие ежемесячных платежей после выплаты ипотеки
  • Фиксированные выплаты (если вы выбираете фиксированную ипотеку)
  • Ипотека — самые дешевые доступные займы
  • Нет арендодателя
  • Можно исключить прирост капитала при продаже (частично)
  • Хеджирование инфляции (дома становятся дороже по мере обесценивания доллара)
  • Принудительные сбережения
  • Инвестиции с использованием заемных средств tment
  • Можно сдавать в аренду другим
  • Можно продавать и использовать вырученные средства для строительства большего / лучшего дома
  • Яйцо для пенсионеров
  • Это американская мечта!

Недостатки владения

  • Цены на жилье могут обесцениться
  • Могу переплатить за вашу собственность
  • Получение ипотеки (и поиск дома) — проблема
  • Не все имеют право на ипотеку
  • Вы должны платить налоги и домовладельцев страхование
  • Полная оплата жилья может быть дороже
  • Выплата по ипотеке может возрасти (если ARM)
  • Необходим значительный первоначальный взнос
  • Расходы на содержание могут быть чрезмерными
  • Дорогие взносы в ТСЖ (если применимо)
  • Вы «застряли» ”В доме (долгосрочное обязательство)
  • Повышенная ответственность и ответственность
  • Транзакционные издержки при покупке и продаже
  • Владение — это стресс!
  • Налоги и страхование обычно повышаются.
  • Ваш дом может быть поврежден или разрушен (и не полностью застрахован)
  • Можно выкупить и потерять ваш дом

Подробнее: Когда начинать искать дом для покупки.

Плюсы и минусы аренды и покупки дома

Найти место для жизни может быть непростой задачей. Когда вы принимаете это решение, многое проносится в вашей голове. первый из которых, вероятно, звучит так: «Стоит ли мне покупать дом или сдавать его в аренду?» Прежде чем совершить большой прыжок, вы должны сначала решить, какой вариант лучше всего подходит для вас.

Несмотря на то, что перед принятием решения необходимо учесть множество факторов, основным фактором, который должен повлиять на ваше решение, является то, сколько вы готовы потратить.И аренда, и покупка имеют свои преимущества и недостатки. Прежде чем сделать свой выбор, рекомендуем ознакомиться со списком плюсов и минусов аренды и покупки дома.

Прежде чем вы решите арендовать место, вы должны учесть несколько основных моментов. Вот некоторые плюсы и минусы аренды дома.

Плюсы аренды:

  • Вы получаете больше гибкости и свободы. Вы можете быстро принять решение о выселении, особенно если у вас помесячная аренда.
  • Вы не несете ответственности за содержание арендованной площади. Вы можете сообщить об этом своему домовладельцу, и он сделает за вас весь ремонт и техническое обслуживание.
  • Аренда может быть дешевле, чем владение домом. Кроме того, поскольку вы не оплачиваете счет за ремонт или техническое обслуживание, вы точно знаете, сколько потратите в конце месяца.
  • Если вы часто работаете или путешествуете, то аренда дома или квартиры — лучшее решение, поскольку вам не придется возлагать на себя ответственность за содержание собственности.

Минусы аренды:

  • Ваш арендодатель может увеличить арендную плату в любое время.
  • Вы не можете создать собственный капитал, если сдаете недвижимость в аренду. Это будет ваш дом, но не ваш актив.
  • При аренде недвижимости налоговые льготы отсутствуют.
  • Вы не можете вносить какие-либо изменения в свой дом или квартиру без согласия арендодателя.
  • Во многих домах, сдаваемых в аренду, запрещено домашнее животное. Так что, если вы любитель животных, найти в аренду место, где разрешено размещение домашних животных, может быть сложно.
  • Ваш арендодатель может выселить вас в любое время. Он / она может выставить недвижимость на продажу, чтобы получить прибыль, если стоимость недвижимости возрастет.
  • Вы обязаны соблюдать правила и обязательства, указанные в договоре аренды.

Хотите узнать, когда лучше покупать дом? Посмотрите это видео на KIMT News 3 с участием Дженнифер Буш из First Alliance Credit Union.


Так же, как у аренды дома есть свои преимущества и недостатки, есть также несколько плюсов и минусов у покупки дома.Следующий список может помочь в принятии окончательного решения.

Плюсов покупки дома:

  • Владение домом может дать вам ощущение стабильности и спокойствия. Есть еще и гордость владения собственностью.
  • Существует полная свобода делать косметический ремонт и ремонт дома, поскольку вы являетесь владельцем.
  • Покупка дома может быть инвестицией. Вы можете купить его, а затем сдать в аренду, чтобы получать ежемесячную прибыль.
  • Налоговые льготы. Вы можете вычесть проценты по ипотеке.Кроме того, вы увеличиваете капитал, выплачивая ссуду.
  • У вас есть полная свобода жить так, как вы хотите. Вы можете заводить домашних животных, менять бытовую технику, ремонтировать и многое другое, чтобы никто не остановил вас.
  • У вас есть собственная конфиденциальность.

Минусы покупки дома:

  • Владение домом требует большей ответственности. Вы должны сами оплачивать содержание дома или уделять время домашнему хозяйству самостоятельно.
  • Дом не является ликвидным активом.Это означает, что если вы когда-либо планируете продать свою недвижимость, это может быть не так быстро, как вы ожидаете.
  • Хотя вам не нужно платить за аренду каждый месяц, налоги на недвижимость могут возрасти.
  • Вы можете потерять ценность своей собственности со временем вместо того, чтобы приобретать ее. Через 20 лет вы можете продать дом, который вы купили, за 350 000 долларов по той же цене. При рассмотрении инфляции это означает, что вы потеряли деньги на своих вложениях.
  • Если вы беспокойная душа, домовладение может быть не для вас, поскольку оно обеспечивает меньшую мобильность.
  • Покупка дома может быть намного дороже, чем аренда.
  • Ваши ежемесячные расходы могут варьироваться в зависимости от того, что вам нужно для дома. Вы можете потратить не так много в один месяц, но в конечном итоге можете потратить 20 000 долларов на кровлю в следующем.

Хотя деньги играют наиболее важную роль при принятии решения о покупке или аренде дома, дело не только в деньгах. Есть много других факторов, которые играют роль в принятии решения о выборе. Как долго вы планируете жить в определенном месте, ваши планы на будущее, ваши карьерные цели и т. Д., все играют роль в вашем решении.

Просто убедитесь, что вы готовы к долгосрочному домовладению, прежде чем принимать какие-либо решения. Если вы думаете, что пора осесть и создать семью или построить карьеру в определенной компании или месте, вам следует подумать о покупке дома.

Если вы все еще думаете, что в этом мире есть на что посмотреть, или если вы не уверены в своем выборе карьеры, то аренда, скорее всего, будет лучшим вариантом для вас, поскольку она дает вам большую гибкость.

Если вы хотите купить дом, свяжитесь с First Alliance Credit Union сегодня. Наши консультанты по кредитованию могут помочь вам получить оценку собственного капитала от лицензированного сертифицированного оценщика и использовать этот результат, чтобы помочь вам получить жилищный заем, который не только доступен по цене, но и является справедливым.

Хотите больше информации? Послушайте 36-й выпуск нашего подкаста Good Money Moves, в котором мы покрываем авансовые платежи по ипотеке.

Покупка квартиры или аренда: что для вас лучше?

Что мне покупать: кондоминиум или арендовать?

Покупка квартиры может быть отличным шагом для тех, кто впервые покупает дом.Цены часто ниже, чем на отдельные дома, а кондоминиумы могут быть более удобными. с точки зрения расположения и обслуживания.

Но когда дело доходит до покупки квартиры или аренды, как правильный выбор?

У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, в зависимости от ваших личных финансов. и на каком этапе жизни вы находитесь. Вот как принять правильное решение.

Подтвердите свое право на покупку квартиры (22 апреля 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)


Покупка квартиры vs.аренда: Обзор

Покупка квартиры или аренда — непростая задача. решение в большей части страны.

Первые покупатели жилья могут беспокоиться о первоначальном взносе и авансовые платежи при покупке дома. Но с резким ростом арендной платы в во многих районах владение кондоминиумом может быть более доступным, чем аренда на длительный срок. запустить.

Так как же узнать, что подходит вам на данном этапе вашей жизни?

Как правило, покупка лучше, чем аренда, когда вы соответствуете четырем критериям:

  1. У вас стабильный доход и работа
  2. Вы можете позволить себе внести первоначальный взнос и заключительные расходы
  3. Вы хотите остаться в том же месте на минимум три года
  4. Вы не ожидаете большого жизненного события, которое потребует от вас переезда, увеличения или уменьшения размера вашего дома.К таким событиям относятся брак, развод, рождение ребенка или переезд на работу.

Если ваша работа или жизненные обстоятельства могут измениться в следующий раз. несколько лет аренда, вероятно, имеет больше смысла. У вас есть возможность двигаться без продажи, и вам не нужно беспокоиться о «потере» авансового платежа (поскольку вы его не сделали).

Но если вы готовы купить и вам нравятся льготы, которые предоставляет кондоминиум может предложить — например, более низкую закупочную цену и более простое обслуживание — а затем купить кондоминиум мог бы быть отличным выбором.

Подтвердите свое право на покупку квартиры (22 апреля 2021 г.)

Плюсы покупки квартиры

Владение кондоминиумом дает ряд явных преимуществ по сравнению с арендой не имеет:

  1. Арендная плата продолжает расти по всей стране. Покупка квартиры по ссуде с фиксированной процентной ставкой замораживает большую часть ваших расходов на жилье
  2. Владение квартирой помогает вам накапливать богатство за счет собственного капитала
  3. Домовладельцы могут воспользоваться налоговыми льготами, которые арендаторы не получают

Домовладение один из самые большие способы, которыми люди и семьи создают богатство.

Цены на жилье стабильно растут по большей части страны. Как владелец квартиры вы сидите на активе, который растет в цене с каждым годом. Когда вы продаете, вы, вероятно, заработаете больше, чем вы потраченный.

Дополнительно оплачиваем ипотеку помогает создать собственный капитал, в то время как плата за аренду — нет.

«Покупка устанавливает право собственности и создает кредит. Каждый платеж по ипотеке уменьшает ваш долг », — объясняет Майкл. Холмы с Группа недвижимости Атлас. Напротив, «Каждая арендная плата попадает в карманы вашего домовладельца.”

Есть также преимущества покупки кондоминиума по сравнению с традиционным особняком.

«Если вам не нужен огромный место, квартира может быть подходящим для вас », — говорит Брюс Айлион, поверенный по недвижимости и риэлтор.

Квартиры «часто вдвое дешевле. размер среднего особняка. Это упрощает их меблировку, чистку и управлять », — объясняет он.

И владельцам квартир не нужно беспокоиться о дорогостоящем ремонте или ремонте зданий. Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) берет на себя расходы по внешнему содержанию.(Хотя за это удобство вы будете платить ежемесячные взносы в ТСЖ.)

В некоторых многоквартирных домах также есть льготы, такие как тренажерный зал, бассейн и парковка. Кондо может также предлагают дополнительную безопасность.

«Как и аренда, многие расположен недалеко от центра города », — говорит Джошуа Харрис, клинический ассистент. профессор недвижимости в Институте недвижимости им. Шака при Нью-Йоркском университете. Это может сделать добираться на работу проще и дешевле.

Многие начинающие покупатели предпочитают удобство и доступность, которые дает владение кондоминиумом, а не владение домом.

Проверьте варианты ипотеки для кондоминиума (22 апреля 2021 г.)

Минусы покупки кондей

Существуют значительные затраты связанных с покупкой и продажей дома, будь то кондоминиум или автономный дом.

Когда вы покупаете квартиру, вы необходим первоначальный взнос в размере не менее 3,5% (минимум для ссуды FHA). Если ты хочешь лучшие процентные ставки и самые низкие ежемесячные платежи, вам нужно будет отложить 25% по обычному кредиту.

Покупатели кондоминиумов также должны платить расходы на закрытие сделки, которые могут составлять 3 и более процентов от суммы кредита.А также домовладельцы несут дополнительные ежемесячные расходы, такие как налоги на недвижимость и страхование, чтобы рассмотреть возможность.

При аренде ваш единственный аванс Стоимость — это залог, равный примерно месячной арендной плате. Этот может сделать аренду более доступной для тех, у кого нет крупных сберегательных счетов.

Ежемесячная аренда также может быть дешевле чем ежемесячные выплаты по ипотеке — хотя средняя арендная плата и ипотека ниже шею и шею на некоторых рынках жилья.

Покупатели также должны учитывать, что продажа дома предполагает уплату комиссионных от 5 до 7 процентов.

При добавлении стоимости к покупка и стоимость продажи: «Имущество должно быть оценено в цене. около 10 процентов, чтобы вы окупились », — объясняет Эйлион.

Вот почему покупка квартиры — это всего лишь рекомендуется, если вы планируете жить в нем не менее 3-5 лет. В противном случае вы может фактически потерять деньги, когда вы продаете.

Также к «минусам» можно отнести некоторую непредсказуемость будущих расходов на жилье. Сборы в ТСЖ имеют тенденцию расти каждый год, часто намного больше, чем ожидалось, когда здание нуждается в серьезном ремонте.

Вы во власти ТСЖ. Хотя вы можете купить квартиру, чтобы сказать «до свидания» постоянно растущей арендной плате, вы можете оказаться в ситуации, когда стоимость жилья вырастет на 25–100 долларов в год или более благодаря взносам в ТСЖ.

Имеете ли вы право купить квартиру?

Не позволяйте этим недостаткам пугать если вы готовы купить. Вы должны подумать об одном и том же с любым тип покупки дома.

Даже первоначальная стоимость покупки кондоминиум не должен быть препятствием для сделки.

Если у вас мало сбережений, существуют программы первоначального взноса и помощи при закрытии счетов, которые могут помочь с уплатой авансовых платежей. Эти программы часто доступны для покупателей кондоминиумов, если они соответствуют требованиям к кредитному рейтингу и уровню дохода.

Более того, кондоминиумы часто дешевле, чем дома в том же районе.

По данным Национального Ассоциация риэлторов, средняя цена продажи кондоминиума в 2020 году составляла около 266 000 долларов, в то время как средний дом на одну семью ушел за 300 000 долларов.И на некоторых рынках жилья разница будет еще больше.

Если вы склоняетесь к покупка квартиры или аренда, квартира может быть вашим лучшим и самым доступный стартовый дом.

Подтвердите свое право на покупку квартиры (22 апреля 2021 г.)

Плюсы и минусы аренды

Минусы аренды, вероятно, чистый:

  • Вы не получите никакого дохода от денег, выплаченных вашему домовладельцу.
  • Вы не владеете какой-либо долей в собственном капитале дома.
  • Есть обычно меньше возможностей для внесения изменений или обновлений в собственность.

Однако сдача в аренду не должна рассматривается как пустая трата денег.Если вы находитесь в какой-то момент своей жизни, когда совершаете покупки не имеет финансового смысла, тогда аренда — лучший вариант.

Одним из самых больших преимуществ аренды является то, что квартира предлагает большую гибкость.

«Сегодня многим рабочим понадобится сменить город, чтобы найти новую работу. Принуждение к продаже дома — это требует много времени, — поясняет Харрис.

Эйлион соглашается. «Сказать через год или два, что местоположение или собственность больше не соответствует вашим потребностям. Ты может переехать в конце срока аренды без штрафных санкций », — говорит он.

«А съемщики не сталкиваются с риск быть вынужденным продать на падающем рынке или быстро из-за личных обстоятельства, — отмечает Харрис.

Также снимать проще, чем дома покупка.

Это потому, что получение утверждение ипотечного кредита может быть сложным в зависимости от вашего кредитного рейтинга и долги. К тому же весь процесс, включая закрытие, может занять много времени.

Получение одобрения в аренду может быть проще и быстрее. И тебе не о чем беспокоиться экономия на первоначальном взносе и заключительных расходах при аренде.

Плюс, аренда не дает вам долг. Когда вы покупаете квартиру, вы обычно берете значительную ипотеку. кредит, который вы будете возвращать с процентами в течение 15-30 лет.

Если вы когда-нибудь получите финансовый удар (например, из-за развода или потери работы), не имея возможности позволить себе ипотека может поставить под угрозу ваш новый дом и кредит.

договоров аренды, с другой стороны стороны, намного менее рискованны, и от них легче отказаться.

Вот почему так важно быть в финансовом стабильном положении, прежде чем покупать дом.Когда вы будете готовы, это может быть отличным решением и хорошей инвестицией. Но если вы не готовы, покупка квартиры вместо аренды может стать плохим финансовым шагом.

Чего ожидать при покупке квартира

Плюсы покупки квартиры может перевесить для вас минусы. Но важно знать, чего ожидать, прежде чем сделать решительный шаг.

Во-первых, имейте в виду, что у вас есть платить регулярные взносы в ТСЖ. Эта ежемесячная плата покрывает содержание здания. и общие помещения, а также удобства.Сборы ТСЖ могут сильно различаться, но рассчитывайте заплатить не менее 100-200 долларов в месяц товариществу собственников жилья.

Во-вторых, ваша ТСЖ может иметь строгие правила в отношении таких вещей, как домашние животные, чрезмерно ночные гости и громкие стороны.

«При покупке кондоминиума, по сути, вы входите в царство правил большинства. Хорошая ТСЖ может быть благословение, но плохой может быть ад », — говорит Эйлион.

В-третьих, рассмотрим кондоминиум расположение осторожно.

«Что можно прогуляться? расстояние? Как долго добираться до работы? Есть ли поблизости общественность транспорт?» — спрашивает Хиллс.

В-четвертых, приготовьтесь выполнять свои домашнее задание.

«Самый большой риск при покупке квартира имеет финансово неплатежеспособное ТСЖ. Кондо требуют более тщательной проверки в этом отношении », — говорит Харрис. «Изучение истории здания руководство и прошлые оценки могут быть полезны ».

По этой причине ваш ипотечный кредитор, вероятно, не будет финансировать кондоминиум, который не соответствует строгим требованиям. методические рекомендации.

Не все квартиры одобрены для VA, FHA, USDA или обычного финансирования.Итак, если вас интересует кондоминиум, обратитесь в эти агентства (у всех есть справочные страницы) или спросите у кондоминиума провайдер управления недвижимостью или ТСЖ.

Вы можете узнать больше о покупке кондоминиума через обычную ипотеку или ипотеку с государственной поддержкой здесь.

Покупка квартиры или аренда: какая сегодня ипотека тарифы?

Процентные ставки по ипотеке остались прежними. на исторических минимумах, в то время как арендная плата продолжает расти.

Если вы готовы купить, сейчас отличное время, чтобы зафиксировать доступное финансирование на кондоминиум.

Через несколько лет вы могли бы ежемесячно платить гораздо меньше, чем при аренде. И чем раньше ты купишь дом, тем скорее вы начнете наращивать капитал.

Проверьте свое право на самые низкие сегодня цены на кондоминиумы, чтобы узнать, что вы можете себе позволить.

Подтвердите новую ставку (22 апреля 2021 г.)

Аренда дома или покупка дома

Учитывая огромные первоначальные затраты, связанные с покупкой дома, большинство молодых людей начинают свою независимую жизнь со съема квартиры.Строя карьеру, откладывая деньги и заводя семьи, многие предпочитают покупать дом. На другом конце возрастного диапазона домовладельцы, приближающиеся к пенсионному возрасту, могут решить продать свои семейные дома, уменьшить размер и снова стать арендаторами.

С середины 20 века доля домовладений в США колебалась от 62% до 70%. По данным Бюро переписи населения США, во втором квартале 2017 года он составил 63,7%, что близко к минимуму, невиданному с середины 1960-х годов. Для сравнения: уровень арендных вакансий составлял 7.3% во втором квартале 2017 года, что близко к 20-летнему минимуму.

Уровень домовладений находится на низком уровне в течение многих лет. Спад в значительной степени обусловлен экономическими и демографическими факторами, такими как усилия по сокращению численности стареющих бэби-бумеров, повышение цен на жилье на некоторых густонаселенных рынках и высокий уровень студенческой задолженности, из-за чего многие молодые покупатели не могут сберечь достаточно для внесения первоначальных взносов.

Независимо от общей картины социально-экономических факторов, влияющих на уровень домовладения, решение о том, покупать ли дом и когда, является личным выбором, требующим тщательного обдумывания.Это решение варьируется от рынка к рынку — то, что имеет смысл в Пеории, может не сработать в Сан-Франциско, и наоборот. Кроме того, поскольку американская культура в определенной степени идеализирует домовладение, эмоциональное и социальное давление может повлиять на решение почти так же, как и финансовые проблемы.

Вы — арендатор, заинтересованный в покупке дома, или домовладелец, сомневающийся в том, что аренда имеет больше смысла на данном этапе вашей жизни? Пришло время оценить относительные затраты, преимущества и недостатки владения домом по сравнению с арендой.

Расходы на покупку и владение вашим домом

Авансовый платеж и закрытие

Покупка дома влечет за собой многочисленные первоначальные затраты. Некоторые из них выплачиваются из кармана после того, как продавец принимает ваше предложение о покупке, а другие оплачиваются при закрытии.

  • Задаток. Чтобы продемонстрировать продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке недвижимости, обычно к вашему предложению о покупке прилагается чек с «задатком». Задаток обычно составляет от 1% до 3% от покупной цены дома, в зависимости от условий местного рынка и предпочтений продавца.После принятия предложения продавец переводит задаток на счет условного депонирования, и эта сумма зачисляется на покрытие ваших затрат на закрытие сделки.
  • Авансовый платеж. Ваш авансовый платеж — это процент от покупной цены дома, который вы вносите авансом, как правило, при закрытии. Вам необходимо указать сумму первоначального взноса в своем предложении о покупке, хотя вы можете изменить ее до закрытия, если продавец согласится. Сумма авансового платежа широко варьируется в зависимости от вашего кредитного профиля, условий местного рынка и типа ипотечной ссуды, на получение которой вы одобрены, но обычно колеблется от 3.От 5% (в основном для кредитов FHA) до более чем 20% от покупной цены.
  • Оценка дома. Чтобы гарантировать, что цена предложения соответствует фактической стоимости дома, кредиторы требуют его оценки до утверждения ссуды. Затраты на оценку, обычно от 300 до 500 долларов, оплачиваются во время или до оценки.
  • Домашний осмотр. Лицензированные домашние инспекторы обучены обнаруживать потенциальные проблемы и дефекты, которые могут не быть очевидными для неопытного покупателя, выполняющего случайный осмотр. По этой причине покупателям настоятельно рекомендуется получить его, даже несмотря на то, что частные кредиторы редко ставят одобрение ссуды в зависимость от завершенной проверки дома.Стоимость аналогична оценке и обычно оплачивается при осмотре.
  • Налоги на имущество. Поскольку владельцы недвижимости платят налоги на недвижимость авансом, обычно с шагом в шесть месяцев, вам необходимо компенсировать продавцу налоги, уплаченные в период между датой закрытия и концом текущего налогового периода. Эти расходы широко варьируются в зависимости от вашей местной налоговой ставки и даты закрытия. Вы можете нести ответственность за уплату налогов на недвижимость почти за шесть месяцев или вообще не платить.
  • Страхование домовладельцев на первый год.Кредиторы требуют доказательства наличия страховки домовладельцев до закрытия. Вам почти всегда нужно вносить страховой взнос за первый год вперед либо в день покупки полиса, либо при закрытии. Стоимость страховки домовладельцев зависит от стоимости, стиля, местоположения и содержимого дома, а также от вашего кредитного рейтинга, франшизы по полису и лимитов покрытия. PolicyGenius — отличное место для начала поиска страховых полисов домовладельца. Они покажут вам котировки от нескольких кредиторов, чтобы вы знали, что всегда получаете лучшие ставки.
  • Прочие затраты на закрытие. Оценка, проверка, налоги и страхование — это лишь некоторые из множества статей, включенных в ваше заключение. Другие затраты на закрытие включают сборы за выдачу ссуды, сборы за отчет о кредитных операциях, сборы за подтверждение наводнения, страхование титула кредитора и владельца, регистрацию налогов, государственные и местные налоги на передачу прав, проценты по ипотеке за первый месяц и плату за закрытие сделки. Как показывает практика, вы можете ожидать, что ваши общие затраты на закрытие будут составлять от 2% до 4% от покупной цены, причем соотношение будет уменьшаться по мере увеличения покупной цены.

В зависимости от условий местного рынка недвижимости, общего экономического климата и переговоров продавец может согласиться оплатить некоторые или все ваши заключительные расходы. Прежде чем делать предложение, спросите своего агента, реально ли ожидать, что продавец разделит или покроет затраты на закрытие на вашем текущем рынке.

Периодические затраты

Домовладение также связано с множеством периодических затрат. Некоторые из них включены в ежемесячный платеж условного депонирования, который вы производите своему кредитору или ипотечному агенту, в то время как другие оплачиваются отдельно.

  • Платежи по ссуде. Вам необходимо ежемесячно вносить основную сумму и проценты в течение срока действия ипотечного кредита, обычно 15 или 30 лет. Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, ваш платеж по кредиту остается постоянным в течение всего срока. Если у вас есть ипотека с регулируемой процентной ставкой, ваша ставка будет привязана к эталону, и ваш платеж будет меняться по мере изменения эталона. Платеж по кредиту является частью ежемесячного депонированного платежа.
  • Налоги на имущество. В вашем городе или округе устанавливаются налоги на недвижимость, которыми оплачиваются местные школы, инфраструктура и другие важные услуги.Цены сильно различаются в зависимости от местоположения и часто меняются из года в год. Налоги на недвижимость являются частью вашего ежемесячного депонированного платежа — вы платите одну двенадцатую часть своего годового налогового бремени каждый месяц.
  • Страхование домовладельцев. По данным Института страховой информации, средний ежегодный страховой взнос домовладельцев в США в 2014 году составлял 1132 доллара. Однако страховые взносы домовладельцев могут изменяться из года в год в зависимости от изменений в оценочной стоимости вашего дома, размера франшизы и страхового покрытия вашего полиса, истории ваших претензий, и ваш кредитный рейтинг.Как и в случае с налогами на недвижимость, вы платите одну двенадцатую от вашего ежегодного взноса домовладельцев с вашего ежемесячного платежа условного депонирования.
  • Частное страхование ипотеки. Если ваш ипотечный кредитор является частной компанией и ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены вашего дома, ваш ежемесячный условный платеж первоначально включает в себя взнос по частному страхованию ипотечного кредита (PMI). PMI защищает вашего кредитора от финансовых потерь, если ваш дом будет лишен права выкупа и будет продан со скидкой по сравнению с вашей покупной ценой.Если у вас хороший кредит, ваш кредитор может оценивать премии PMI до тех пор, пока отношение вашего кредита к стоимости (LTV) — отношение текущего остатка по ипотеке к общей стоимости вашего дома — не достигнет 78%. Однако кредиторы обычно удовлетворяют запросы заемщиков на отмену PMI, когда LTV достигает 80%. Если вы представляете более высокий кредитный риск, ваш кредитор может потребовать от вас нести PMI до тех пор, пока ваш LTV не станет ниже. Ежемесячные платежи по PMI обычно составляют от 50 до 200 долларов, в зависимости от баланса вашего кредита и ставки PMI.
  • Утилиты.Как домовладелец, вы несете ответственность за оплату всех коммунальных и местных услуг на вашем участке: вода, газ, электричество, мусор и переработка, кабель и Интернет и, возможно, многое другое. Эти затраты сильно различаются в зависимости от местоположения и использования.
  • Техническое обслуживание. Вы также несете ответственность за все расходы по содержанию и содержанию дома, такие как замена изношенных приспособлений и приборов, внешняя окраска и отделка, внутренняя очистка и механическое обслуживание (например, очистка и осмотр системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха). Как правило, вы можете рассчитывать платить 1% от стоимости вашего дома в год за техническое обслуживание и замену и ремонт, связанные с износом.

Особые или единовременные расходы

Домовладение также сопряжено с менее предсказуемыми расходами, которые возникают только один раз или через нерегулярные промежутки времени.

  • Меблировка. Если вы впервые покупаете жилье, ваш новый дом, вероятно, больше, чем ваше предыдущее пространство. Это означает, что вам необходимо купить мебель и приспособления, даже если вы владели частью или всей мебелью, взятой напрокат. Если вы являетесь постоянным покупателем, меблировка не так уж и дорога. Тем не менее, ваши расходы на меблировку, вероятно, будут варьироваться в соответствии с вашим бюджетом.Покупка подержанной мебели и сантехники — отличный способ сократить эти расходы.
  • Расходы на переезд. Независимо от того, нанимаете ли вы команду грузчиков или арендуете грузовик на Uhaul.com и используете подход DIY, стоимость переезда может варьироваться от 100 или 200 долларов до более 1000 долларов, в зависимости от того, сколько вам нужно переехать и чего вы можете достичь. твой собственный.
  • Ремонт. Вы несете ответственность за ремонт любого ущерба, не покрытого страховкой. Например, если ваш подвал пострадал от воды из-за внешнего затопления и у вас нет полиса страхования от наводнения, любые расходы на устранение плесени вы оплачиваете из своего кармана.Могут быть добавлены даже менее дорогостоящие ремонты и замены. Например, ребенок или домашнее животное, выбившее вмятину на стене, опрокинув и разбив лампу, или испачкав ковер, не подлежащий ремонту, могут стать дорогостоящими.
  • Проекты по благоустройству и реновации. Если вы хотите заняться проектом по благоустройству или ремонту дома, вам нужно либо заплатить за него из собственного кармана, либо взять ссуду на улучшение дома, которую вы можете получить от такой компании, как LightStream, которая может иметь обременительные условия. Стоимость проекта сильно различается.Полный ремонт кухни или добавление дополнительной комнаты может легко превысить отметку в 20000 долларов, в то время как ограждение во дворе или обновление мебели на крыльце может стоить всего несколько сотен долларов. Хотя проекты по благоустройству и ремонту могут повысить оценочную стоимость вашего дома, это не обязательно отразится на его окончательной цене продажи.

Стоимость аренды дома

Первоначальные затраты

Аренда не требует дорогостоящего процесса покупки, поэтому требует меньше первоначальных затрат.Тем не менее, вы можете столкнуться со следующими расходами до или вскоре после переезда в новую квартиру.

  • Залог. Арендодатели требуют внесения гарантийного депозита, чтобы застраховаться от повреждения имущества, требующего ремонта, просрочки аренды, расторжения договоров аренды и других непредвиденных расходов. Многие штаты ограничивают размер залога до 1,5 месячной арендной платы.
  • Аренда за первый месяц. Большинство домовладельцев требуют предоплату за первый месяц. Если вы переедете в середине месяца, домовладелец может принять пропорциональную арендную плату.
  • Невозвратные депозиты. В зависимости от законов об аренде собственности в вашем штате, вашей жизненной ситуации и предпочтений арендодателя в дополнение к гарантийному депозиту с вас может взиматься невозвращаемый залог. Например, депозит домашних животных — обычное дело. Обычно они варьируются от 100 до 500 долларов, в зависимости от типа животного и базовой арендной платы.
  • Расходы на переезд. Как и покупатели жилья, арендаторы должны платить за перемещение своего имущества, нанимая грузчиков, арендуя грузовик и управляя им самостоятельно или полагаясь на друзей.

Периодические затраты

  • Ежемесячная аренда. Если вы не живете в районе с контролируемой арендной платой или в городе со строгими законами о защите арендаторов, ваша арендная плата может увеличиваться всякий раз, когда вы подписываете новый договор аренды. Арендные платежи сильно различаются в зависимости от условий местного рынка, количества жильцов, а также размера, состояния и местоположения аренды.
  • Аренда питомца. Вместо залога за домашнее животное некоторые домовладельцы взимают арендную плату за домашнее животное. При аренде домашнего животного ожидаемая стоимость износа, связанного с домашним животным, распределяется на весь период проживания арендатора.Обычно она составляет от 10 до 40 долларов в месяц, в зависимости от животного и арендной платы за базу.
  • Страхование арендаторов. Арендаторам не требуется иметь страховку арендатора (которую вы можете найти через PolicyGenius) для своего имущества, но настоятельно рекомендуется защитить его от потери в результате кражи, пожара и других опасностей. Стоимость страхования зависит от стоимости и характера застрахованного имущества, лимитов покрытия, франшиз и других факторов. Согласно US News, средняя ежемесячная стоимость страховки арендатора составляет около 15 долларов.
  • Утилиты. Коммунальные услуги зависят от домовладельца и региона. В некоторых домах, особенно в больших многоквартирных домах, все коммунальные услуги (включая кабельное телевидение и Интернет) могут быть включены в ежемесячную арендную плату. В других случаях арендаторы несут ответственность за большую часть или все коммунальные услуги.
  • Прачечная. Во многих квартирах нет стиральных машин. Арендаторам необходимо либо найти ближайшую прачечную, либо воспользоваться автоматами с оплатой монетами или карточками. В любом случае процесс требует прямой оплаты от 2 до 4 долларов за цикл.Даже для арендаторов, которые используют стратегии экономии денег на стирке, это в сумме составляет от 9 до 18 долларов на человека в месяц, исходя из одной загрузки каждого в неделю.

Преимущества покупки

1. Построение капитала с течением времени

В отличие от арендаторов, домовладельцы со временем наращивают капитал. По большинству ипотечных кредитов часть каждого ежемесячного платежа идет на выплату процентов по ссуде. Остаток выплачивает основную сумму. (График погашения вашего кредитора показывает точные пропорции, которые меняются со временем, для каждого ежемесячного платежа.) Каждый доллар, который вы вкладываете в основную сумму кредита, представляет собой доллар собственного капитала — фактического владения недвижимостью. Как только вы достигнете 20% собственного капитала или 80% LTV, вы можете задействовать этот капитал через ссуду собственного капитала или рефинансировать ипотечный кредит, чтобы обеспечить более низкую процентную ставку или более длительное окно погашения.

Вы также можете повысить стоимость своего дома и, следовательно, снизить LTV, разумно вложив средства в улучшение дома. Например, в доме, который мы с женой недавно купили, есть только подъездная дорога с выбитыми колеями и небольшой сарай в конце.Мощение проезжей части и строительство отдельного гаража на месте сарая существенно повысит функциональность собственности и снизит привлекательность, потенциально повысив ее стоимость на сумму, превышающую общую стоимость проекта.

2. Налоговые льготы

Некоторые налоговые льготы предназначены исключительно для домовладельцев, хотя не все домовладельцы имеют право на все льготы. Это самые известные:

  • Освобождение усадьбы. Многие штаты освобождают занимаемые владельцами дома (усадьбы) от части налогового бремени на имущество, которое обычно возникает.Например, Луизиана освобождает первые 75 000 долларов от стоимости дома от налогов на недвижимость, поэтому дом стоимостью 200 000 долларов в Новом Орлеане облагается налогом, как если бы он стоил 125 000 долларов.
  • Федеральные налоговые вычеты. Если вы перечисляете свои федеральные подоходные налоги, вы можете вычесть налоги на недвижимость и проценты, уплаченные по ипотеке, что снизит общее налоговое бремя (часто существенно). Это особенно выгодно тем, кто находится в более высоких налоговых категориях.

Эти льготы не предоставляются арендаторам.

3. Возможный доход от аренды

Даже если вы изначально не думаете о своем доме как об инвестиционной собственности, вы можете превратить его в источник дохода. Это может частично или полностью компенсировать ваши ипотечные, налоговые и страховые выплаты.

Самый простой способ сделать это — сдать в аренду часть или всю собственность при условии соблюдения всех местных законов об аренде собственности. Вы можете сдать спальню в подвале другу, жить в одной квартире дуплекса, а другую сдавать в аренду незнакомцам или купить и переехать во второй дом, оставив всю свою собственность бесплатно для сдачи в аренду.Вы также можете окунуться в экономику совместного использования и нанять краткосрочных арендаторов через Airbnb, Vrbo или другую платформу совместного использования жилья.

4. Больше свободы творчества

Как домовладелец, ваши решения по декорированию, самостоятельному выполнению проекта или обустройству дома никому не подчиняются, при условии, что они не нарушают местные строительные нормы и правила ассоциации домовладельцев. Вы можете красить стены, добавлять новую сантехнику, обновлять кухню, отделывать подвал или строить патио или террасу, сколько душе угодно.

Радикальное изменение среды обитания в соответствии с вашими прихотями — это развлечение и даже катарсис в домовладении, и, как правило, оно недоступно для съемщиков.

5. Чувство принадлежности и общности

Поскольку домовладельцы, как правило, остаются в своих домах дольше, чем съемщики, они с большей вероятностью пустят корни в своих общинах. Это проявляется по-разному. Вы можете присоединиться к местной ассоциации, спонсировать вечеринки или вечеринки National Nights Out, стать волонтером в ближайшем общественном центре, присоединиться к школьной группе или присоединиться к району улучшения бизнеса.Как арендатор вы можете не делать ничего из этого, особенно если знаете, что можете переехать через год или два.

Недостатки покупки

1. Возможность финансовых потерь

Хотя домовладение со временем увеличивает капитал, его нельзя приравнивать к автоматической прибыли. Если стоимость жилья в вашем районе снижается или остается неизменной во время вашего владения в качестве домовладельца, что приводит к снижению оценочной стоимости вашего дома, вы рискуете получить финансовые потери при продаже. Хотя аренда не увеличивает капитал, она также не связана с риском владения обесценивающимся активом.

2. Ответственность за техническое обслуживание и ремонт

Как домовладелец, вы несете ответственность за покрытие всех незастрахованных работ по техническому обслуживанию и ремонту вашего дома. Хотя ваши точные затраты, скорее всего, будут меняться от года к году, вы можете рассчитывать ежегодно платить около 1% от стоимости вашего дома на покрытие этих расходов. Если вы живете в доме за 200 000 долларов в течение 10 лет, это 20 000 долларов за этот период и, возможно, больше, если вам нужно заменить дорогостоящий, долговечный механический предмет, такой как печь.

3. Большинство домов не продается с мебелью

The New York Times недавно сообщила о растущей тенденции продаж элитной недвижимости: полностью меблированные новостройки. Хотя эта концепция прекрасна, она далеко не обычна, особенно в односемейном строительстве. Если ваше предыдущее жилище не было такого же размера и полностью меблировано, вам нужно потратить время, деньги и энергию на меблировку недавно приобретенного дома.

Напротив, многие квартиры сдаются с мебелью. Даже если их украшения не совсем соответствуют вашим вкусам, меблированные помещения экономят ресурсы и здравомыслие в начале вашего пребывания в должности.

4. Высокие первоначальные затраты

Хотя предварительные затраты на покупку дома сильно различаются в зависимости от размера первоначального взноса и стоимости дома, вы можете рассчитывать выложить не менее 5,5% от стоимости вашего дома (для ссуды FHA и относительно низких затрат на закрытие), прежде чем переезд. Вы можете потратить более 20% от покупной цены.

Напротив, большинство арендаторов платят относительно низкие первоначальные расходы. А те, кому вернули часть или весь залог за свою предыдущую квартиру, могут положить его в залог на новом месте.

Преимущества аренды

1. Отсутствие ответственности за техническое обслуживание или ремонт

Как арендатор, вы не несете ответственности за расходы на содержание или ремонт дома. Если в туалете работает резервное копирование, лопается труба или какой-либо прибор перестает работать, вам не нужно вызывать дорогостоящего специалиста по ремонту — вам просто нужно позвонить своему домовладельцу или суперинтенданту.

2. Легче переехать

Когда вы арендуете, переезд на работу проще, требует меньше времени и, возможно, дешевле.Вот почему арендаторы, которые часто меняют работу (или имеют постоянную работу, требующую частого переезда), обычно арендуют до тех пор, пока их профессиональная жизнь не стабилизируется. Хотя внезапный переезд может потребовать от вас расторжения договора аренды, вы можете частично или полностью компенсировать расходы, связанные с этим, сдав квартиру в субаренду или договорившись с арендодателем.

Напротив, продажа дома требует времени и усилий. Если вам нужно быстро продать дом, вы можете быть вынуждены согласиться на более низкую цену и, возможно, понесете убыток от своих инвестиций.

3. Отсутствие контакта с рынком недвижимости

Стоимость домов колеблется в зависимости от меняющихся экономических условий и со временем может снижаться. Если вы арендатор, это не ваша проблема — это проблема вашего арендодателя.

4. Требования к кредитам в целом менее строгие

Хотя большинство арендодателей требуют, чтобы потенциальные арендаторы прошли проверку кредитоспособности, обычно это предложение с нулевой суммой. Ваша заявка либо одобрена, либо отклонена на основании вашего кредитного рейтинга и кредитной истории.До тех пор, пока у вас нет нестандартного кредитного отчета, который включает в себя банкротства и судебные решения, вы, скорее всего, найдете домовладельца, готового сдать вам аренду.

Напротив, ипотечные кредиторы обычно имеют высокие стандарты кредитоспособности, при этом кредитные рейтинги ниже 680 или 700 во многих случаях считаются субстандартными. Даже небольшие изменения в вашем кредитном рейтинге могут существенно повлиять на ваши ставки по ипотеке, потенциально добавляя тысячи долларов процентов в течение срока кредита.

Совет

Pro: если ваш кредитный рейтинг ниже, чем вы хотели бы, подумайте о подписке на Experian Boost.Эта бесплатная услуга будет использовать ваш телефон и оплату счетов за коммунальные услуги, чтобы немедленно улучшить ваш кредитный рейтинг.

5. Могут быть включены некоторые утилиты

Многие владельцы многоквартирных домов оплачивают большую часть или все расходы на коммунальные услуги, включая не самое необходимое, например, кабельное телевидение. Эта практика менее распространена, но определенно возможна в небольших зданиях, таких как дуплексы и дома на одну семью. Напротив, домовладельцы должны оплачивать полные коммунальные расходы, иногда несколько сотен долларов в месяц, в зависимости от размера жилища и использования.

Недостатки аренды

1. Здание без акционерного капитала

Если вы не являетесь участником договора аренды с выкупом, каждый доллар, который вы платите за аренду, уходит навсегда. Независимо от того, как долго вы остаетесь в своей арендуемой квартире или насколько вы примерный арендатор, вы не можете создать собственный капитал в рамках стандартного договора аренды. Если вы планируете проживать в одном и том же месте более нескольких лет, покупка может оказаться более разумным финансовым выбором, чем аренда.

2. Отсутствие федеральных налоговых льгот

В то время как домовладельцы могут вычитать налоги на недвижимость и проценты по ипотеке из своих федеральных налоговых деклараций, арендаторы не имеют права на какие-либо федеральные налоговые льготы или вычеты, связанные с жилищным фондом.В зависимости от вашего налога на недвижимость и бремени процентов по ипотеке, этот недостаток может увеличить ваши федеральные налоговые обязательства на несколько сотен долларов в год.

3. Ограниченный контроль текущих расходов на жилье

Если вы не проживаете в муниципалитете, где действуют законы о контроле за арендной платой, ваш домовладелец имеет возможность повысить вашу арендную плату по истечении срока действия текущего договора аренды. Владельцы арендуемой недвижимости повышают арендную плату в соответствии с повышением арендной платы в других странах рынка, чтобы вынудить нынешних арендаторов освободить помещения, а не подписывать новый договор аренды, и по многим другим причинам.

Если вы поддерживаете хорошие отношения со своим арендодателем, у вас меньше шансов столкнуться с обременительным повышением арендной платы из года в год. Однако независимо от того, что вы делаете, вы не можете полностью контролировать свою арендную плату. Напротив, домовладельцы с ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой ежемесячно вносят фиксированные платежи по ссуде, независимо от того, что делает местный рынок недвижимости.

4. Ограниченная жилищная безопасность

Хотя в большинстве юрисдикций действуют щедрые законы о защите арендаторов, которые запрещают домовладельцам выселение без причины и требуют надлежащего уведомления (обычно за 30 или 60 дней) о том, что арендаторам не будет предоставлена ​​возможность продлевать свои договоры аренды, ни один закон не дает вам права оставаться в арендуемом доме. единица на неопределенный срок.Домовладельцы не сталкиваются с такой неопределенностью. Они могут оставаться в своих домах до тех пор, пока они будут получать текущие платежи по ипотеке.

Заключительное слово

У New York Times есть удобный калькулятор, который взвешивает известные затраты (как финансовые, так и временные), связанные с арендой и покупкой. Хотя этот калькулятор может помочь вам решить, что имеет наибольший финансовый смысл в конкретной ситуации, он не может помочь вам оценить все субъективные, нефинансовые факторы, влияющие на ваше окончательное решение.Только вы и ваши близкие можете сделать окончательный выбор, поэтому, когда вы работаете над окончательным решением, сохраняйте непредвзятость. Помните, что лучше подождать и сделать правильный выбор, чем спешить с выбором, о котором вы пожалеете.

Вы решаете, арендовать или купить дом?

Плюсы и минусы владения домом по сравнению с арендой квартиры

Для многих покупка дома является частью американской мечты и имеет важное значение для личного и финансового успеха. Безопасность и удовлетворение от владения собственным домом перевешивают другие соображения.Однако домовладение имеет свои преимущества и недостатки по сравнению с арендой квартиры. Хотя причин для покупки дома множество, есть также несколько веских причин для аренды квартиры.

Общие преимущества домовладения

Дом — это знаменитый замок для вас и вашей семьи. Вы в основном свободны заниматься своим домом и высаживать то, что вам нравится. Наличие двора — одно из главных преимуществ владения домом. Многие пригородные районы считаются более безопасными и имеют лучшие школы, чем городские районы, где вы с большей вероятностью обнаружите более высокую плотность квартир и более тесные жилищные условия.В доме также может быть больше уединения, чем в квартире.

Общие недостатки домовладения

Дом и двор требуют ухода. Это варьируется от мелкого обслуживания, такого как стрижка газона и уборка снега, до капитального ремонта, такого как замена крыши. Обслуживание недвижимости стоит денег и требует времени даже для удобных домовладельцев. Хотя вы можете купить дом с намерением остаться надолго, если вам неожиданно придется переехать, его может быть сложно продать, а рыночные условия не всегда благоприятны для продавцов.

Финансовые плюсы и минусы домовладения

Вы платите проценты по ипотеке, но основная сумма, которую вы платите каждый месяц, помогает создать собственный капитал в вашем доме, который вы можете использовать через ссуду под залог собственного капитала или при продаже. Любое увеличение стоимости вашего дома в результате ремонта или роста цен на жилье также увеличивает капитал. Вы также можете списать процентные платежи по ипотеке в налоговое время. Расходы, которые следует учитывать при покупке дома, включают страхование домовладельцев, ипотечное страхование при уплате менее 20 процентов, налоги на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев и расходы на техническое обслуживание.Однако большим преимуществом является то, что однажды вы можете выплатить свой ссуду или, по крайней мере, накопить значительную сумму капитала.

Общие преимущества аренды квартиры

Хотя может показаться, что аренда — это потраченные впустую деньги, она идет на оказание услуг. Поскольку вы не являетесь владельцем своей квартиры и обычно не должны завершать или оплачивать техническое обслуживание и ремонт, вы экономите деньги. В зависимости от ваших потребностей вы можете найти апартаменты, в которых есть прачечная в здании или в блоке, тренажерный зал и бассейн, а некоторые апартаменты могут даже быть меблированы.Если у вас краткосрочная или помесячная аренда, у вас есть гибкость, если вам нужно переехать.

Общие недостатки аренды квартиры

Поскольку ваша квартира не принадлежит вам, вы не сможете обставить ее так, как вам хочется. Даже если вам разрешено вносить изменения, ремонт, который вы делаете, приносит финансовую выгоду своему домовладельцу, а не вам. У вас также значительно меньше места по сравнению с домом. В вашем договоре аренды могут быть ограничения, такие как ограничение или запрет владения домашними животными.Также существует вероятность выселения или решения арендодателя не продлевать договор аренды, и в этом случае вам придется переехать.

Финансовые плюсы и минусы аренды квартиры

Аренда квартиры может быть, но не всегда, дешевле, чем домовладение и связанные с ним расходы. Вы можете использовать соотношение цены и арендной платы, чтобы определить, имеет ли аренда финансовый смысл. Если цена аренды дома на один год составляет одну двадцатую или меньше, чем стоимость покупки дома, аренда — лучшее предложение.Если вы экономите деньги, проживая в квартире, эти деньги могут быть направлены на инвестиции, которые принесут большие дивиденды, чем покупка дома. Эти вложенные деньги обычно более доступны, чем собственный капитал.

Плюсы и минусы владения арендуемой недвижимостью

Когда я был маленьким, мой двоюродный брат владел несколькими арендуемыми объектами недвижимости в маленьком городке недалеко от моего дома. В основном это было его средством к существованию, поскольку он тратил время на уход за недвижимостью по мере необходимости, сбор арендной платы и так далее.Он тратил около 20 часов в неделю на свою коллекцию собственности, которая была разбросана по всему городу.

Я всегда думал, что этот парень что-то выяснил. В конце концов, ему нужно было работать всего около 20 часов в неделю. Он постоянно получал доход от собственности, плюс ему принадлежали все те дома, которые он мог продать, если бы захотел.

Но на самом деле все было иначе. Когда я приходил к нему домой, мне часто казалось, что он скреплен изолентой. Он был в худшем состоянии, чем некоторые из домов, которые он сдавал в аренду.В 1993 году наводнение уничтожило большинство домов и трейлеров, которые он арендовал, и оказалось, что собранных им страховых денег было недостаточно для восстановления.

Вместо этого он умер с очень небольшими остатками денег и решительным существованием из рук в уста в последние годы своей жизни. Фактически, оглядываясь назад, было совершенно очевидно, что у него никогда не было много денег, даже когда его арендная «империя» была в отличной форме.

Это оставило у меня нечто вроде двойного взгляда на владение арендуемой недвижимостью.С одной стороны, казалось, что они могут заработать много денег, плюс вы будете владеть недвижимостью. С другой стороны, похоже, что затрат было больше, чем я ожидал, а также были другие большие риски.

Это было то, о чем я мог бы подумать когда-нибудь, когда «смогу себе это позволить».

В последние несколько лет этот день медленно настал. Прямо сейчас мы с Сарой могли бы купить одну или две квартиры в аренду, чтобы получить прямой доход и диверсифицировать наши инвестиции. Это то, о чем нам писали многие читатели.

Как мы с Сарой всегда поступаем, когда думаем о таком важном решении, мы составляем большой список плюсов и минусов, а затем используем его для принятия решения…

Преимущества

Преимущества аренды собственности относительно немного, но они сильны. Проще говоря, если все будет хорошо, вы можете заработать много денег на аренде недвижимости.

Доход от арендаторов

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью является то, что арендаторы обеспечат вам прямой поток дохода.Эти ежемесячные чеки за аренду поступают прямо на ваш бизнес-счет, в идеале более чем для компенсации любых расходов за месяц.

Например, если у вас есть дом, который вы сдаете в аренду за 1000 долларов в месяц, этот дом, когда он полностью заселен, будет возвращать на ваши счета 12000 долларов в год.

Трудно спорить с таким прямым источником дохода. Однако ничего не стоит, что такие цифры оптимистичны, и вам не следует просто погружаться в ожидание этих результатов. Тем не менее, даже частичные результаты могут быть очень хорошими.Если вы можете держать недвижимость в аренде всего на 75% в год, в конце концов, это все равно 9000 долларов дохода в год.

Доход от роста стоимости собственности

Кроме того, поскольку вы владеете недвижимостью, вы можете получить прибыль от увеличения стоимости собственности с течением времени из-за изменения спроса в районе, даже если собственность не претерпевает никаких изменений.

Очевидно, что это будет переменная вещь, поскольку она сильно зависит от района, в котором находится ваша арендуемая недвижимость. В некоторых областях стоимость может значительно вырасти в течение нескольких лет, в то время как в других областях она может оставаться неизменной.В идеале этот рост стоимости как минимум идет в ногу с инфляцией. Если вы окажетесь в районе выше среднего, вы можете обнаружить, что справитесь с инфляцией; с другой стороны, действительно застойная зона может даже не выдержать инфляции.

Sweat Equity

Другой фактор, который вы должны учитывать, заключается в том, что ваш собственный капитал, вероятно, добавит стоимости собственности по мере ее обслуживания и модернизации. Такие вещи, как перекраска дома, добавление нового сайдинга, повторная отделка внутренней части, выполнение основных работ по благоустройству двора и т. Д., Добавят стоимости дому без значительных финансовых затрат.

Это не только позволит вам взимать более высокую арендную плату, но и увеличит стоимость самой собственности, если вы решите продать ее в будущем.

Если вам нравятся проекты по благоустройству дома, это должно быть основным привлекательным моментом для покупки арендуемой собственности. У вас будет возможность исправить это как при приобретении, так и между арендаторами, что принесет вам очень хорошие дивиденды.

Недостатки

С другой стороны, владение арендуемой недвижимостью имеет ряд недостатков.По отдельности эти недостатки относительно невелики, но в сумме они приводят к значительной стоимости.

Концентрация активов

Одним из недостатков инвестирования в арендуемую недвижимость является то, что для большинства людей владение арендуемой собственностью является серьезной концентрацией их активов. Чтобы полностью владеть арендуемой недвижимостью, потребуется значительная часть собственного капитала среднего американца.

Проблема с такой концентрацией в том, что она вообще не диверсифицирована. Эти инвестиции вкладываются в конкретный дом в определенном квартале в определенном районе в определенном городе.Если этот район пойдет под откос, вы потеряете много денег. Если этот блок идет под откос, вы теряете много денег. Если с этим домом случится несчастье, с которым не справится страхование, вы потеряете много денег.

Нравится вам это или нет, но, арендуя недвижимость, вы очень сильно привязываете себя к местному рынку недвижимости.

Концентрация активов не является разумной инвестиционной стратегией. Однако чем больше у вас богатства, тем меньше это становится фактором и тем в большей степени владение недвижимостью становится инструментом диверсификации, а не чем-то, на чем вы сосредоточены.

Риск арендатора

Арендаторы никогда не дают никаких гарантий по оплате арендной платы. Даже в лучшие времена и даже с (казалось бы) лучшими арендаторами этот поток доходов далеко не гарантирован.

Конечно, иногда вы получаете отличного арендатора, который платит аренду вовремя в течение многих лет и лет, но это никогда не является гарантией. Некоторые арендаторы не будут платить регулярно, а другие не будут платить вообще. Вы потеряете несколько месяцев аренды, а также время, потраченное на их неуплату и выселение.

Некоторые арендаторы также могут вызывать больший износ имущества, чем другие. Конечно, у вас будет залог, но это все равно дорого и сопряжено с риском.

Существует также риск полного отсутствия арендатора, что означает, что у вас будут периоды, когда недвижимость не приносит дохода от аренды.

Налоги и сборы и страхование

Независимо от того, есть ли у вас в доме люди или нет, вам все равно придется платить налоги на недвижимость, стоимость страхования собственности и стоимость любых связанных с этим сборов ассоциации домовладельцев. с собственностью.Эти счета будут приходить независимо от того, есть ли в собственности арендатор или нет.

Это довольно стабильная стоимость, о которой вы четко знаете заранее, но как бы вы ее ни нарезали, это затраты, которые сокращают вашу прибыль. Это особенно болезненно, если у вас нет арендатора, так как это означает, что такие расходы будут покрываться прямо из вашего кармана.

Эти затраты немалые. Например, страхование арендуемой собственности обычно примерно на 25% выше, чем страхование обычной политики домовладельцев, а налоги на недвижимость — не повод для смеха.Если вас поймают без арендатора или с арендатором, который не платит, это окажет прямое и серьезное негативное влияние на ваши финансы.

Активное участие

Даже в самых «невнятных» ситуациях вы все равно будете уделять этой арендуемой собственности значительное время. В конце концов, ему потребуется ремонт. В конце концов, вам придется это проверить. В конце концов, вам придется взаимодействовать с арендаторами. В конце концов, вам придется оформлять какие-то документы.

Вы можете решить эту проблему, наняв управляющую компанию — об этом мы поговорим ниже — но при этом вы съедите прибыль от сдачи этой собственности в аренду.

Другие варианты

Какие варианты у вас есть, если вы хотите смягчить некоторые недостатки владения и аренды собственности, не избавляясь от всех достоинств? Вот две альтернативные стратегии.

REIT

REIT означает инвестиционный фонд недвижимости. Инвестиционный фонд недвижимости — это просто компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и управляет ею. Физические лица могут инвестировать в REIT через фондовый рынок, поскольку они часто являются публичными и позволяют человеку взять относительно небольшую сумму денег и инвестировать в приносящую доход недвижимость.

REIT выплачивают доход в виде дивидендов. Они, как правило, выплачивают хорошие дивиденды каждый квартал, но их цена высока в соответствии с этими дивидендами. Другими словами, отдельные доли уважаемых REIT довольно высоки.

Покупка некоторых REIT вместе с другими вашими инвестициями может быть способом диверсификации для инвесторов, не имеющих больших денег. Стоит отметить, что индексные фонды с очень широкой базой, такие как Vanguard Total Stock Market Index, уже включили в себя некоторые REIT.

Управляемая недвижимость

Еще одна стратегия, которую стоит рассмотреть, — это управляемая недвижимость. Управляемая недвижимость — это собственность, которой вы владеете и сдаете в аренду, но которую вы платите другой компании за повседневное управление ею от вашего имени. В результате вы передаете часть арендной платы управляющей компании.

Это сокращает время, которое вы должны тратить на работу с недвижимостью, в обмен на сокращение потока доходов.

Это может быть хорошей идеей для тех, кто хочет попробовать владеть собственностью, но не заинтересован в повседневном управлении имуществом и может жить с ограниченным потоком доходов, чтобы избавить себя от головной боли.

Присоединение к жилищной инвестиционной фирме

Другим вариантом может быть объединение ваших денег с некоторыми другими заинтересованными сторонами и создание жилищной инвестиционной фирмы. Это малый бизнес, который покупает и продает недвижимость, обычно в пределах определенного района, с целью сдать ее в аренду и получить от нее прибыль.

Это требует некоторой первоначальной юридической работы, поскольку вы создаете бизнес-структуру, которая работает для всех участников, но как только это будет сделано, это может стать отличным способом получения стабильного дохода.В таких компаниях часто работает управляющий недвижимостью, который берет на себя фактические задачи на месте, позволяя партнерам по бизнесу вместо этого сосредоточиться на бизнес-решениях, которые в основном принимаются пассивно.

Единственным недостатком здесь является то, что для этого действительно требуются партнеры, а это означает, что вам нужно знать людей в сообществе с деловой хваткой и финансовой мощью, чтобы быть готовыми и способными вступить в такого рода договоренности.

Что мы делаем

Учитывая все это, что мы с Сарой делаем?

Часть наших денег вложена в REIT.Как? Как мы уже много раз упоминали ранее, мы с Сарой вложили часть наших денег в общий индекс фондового рынка Vanguard, часть которого инвестируется в недвижимость через инвестиционные фонды недвижимости. Итак, на данный момент мы действительно владеем небольшим количеством очень диверсифицированной недвижимости.

Мы постоянно следим за местным рынком недвижимости. Мы одновременно ищем землю для строительства или дом для себя, а также потенциальную недорогую недвижимость для инвестиций. Это означает, что мы также смотрим на списки отчуждения и аукционы недвижимости.Однако мы не нашли ничего, что было бы достаточно дорогим или требовало серьезной работы, по крайней мере, с точки зрения сдачи в аренду. Стоит отметить, что мы не рассматриваем покупку недвижимости для сдачи в аренду как высокий приоритет, но это то, чем мы бы воспользовались, если бы появилась возможность.

Итак, станем ли мы арендодателями в будущем?

На данном этапе моей жизни покупка сдаваемой в аренду собственности только ради ее покупки — не лучший шаг для меня.

Во-первых, я мало заинтересован в выполнении задач, которые требуются от хорошего арендодателя.Хотя мне нравится заниматься ремонтом дома, я не так заинтересован в том, чтобы отвечать на телефонные звонки посреди ночи, чтобы справиться с кризисной ситуацией. Мне также не нравится общение между мной и арендатором, если возникают проблемы.

Если бы я мог оказаться в ситуации, когда я мог бы нанять управляющую компанию для ухода за недвижимостью, я бы подумал об этом, но для того, чтобы это был хороший финансовый ход, мне нужно было бы найти очень хорошую сделку на недвижимость.

По крайней мере, для меня имеет смысл диверсифицироваться в недвижимость, покупая REIT, и я уже делаю это с моими личными инвестициями.Мне кажется, что сейчас мои личные инвестиции очень разнообразны.

Если бы я был на другом этапе своей жизни, я мог бы получить удовольствие от опыта и проблем, связанных с арендой собственности, но сейчас это просто не подходит.

Кто мог бы стать хорошим арендодателем?

По мере того, как я изучал все тонкости того, как стать арендодателем, мне стало приходить в голову, что некоторые люди лично предрасположены к более эффективному управлению и получению удовольствия от управления арендуемой недвижимостью, в то время как другие не так предрасположены .Вот несколько качеств, которые могут быть полезны хорошему владельцу арендуемой недвижимости. Чем больше у вас этих качеств, тем более приятным и прибыльным может быть для вас владение арендуемой недвижимостью.

Вам нравятся небольшие проекты по благоустройству дома. Вам нравится укладывать ковры, красить стены, устранять небольшие вмятины и вмятины в шкафах, выполнять мелкие сантехнические работы, устанавливать и ремонтировать гипсокартон и т. Д.? Некоторым людям эти задачи действительно нравятся, особенно когда они вознаграждают свой собственный капитал большим доходом от аренды и более высокой стоимостью собственности.Другим людям совсем не нравится домашнее благоустройство, из-за чего эта часть концерта превратится в утомительную работу.

У вас есть свободное время. Вы будете нести ответственность за такие вещи, как дублирование туалетов посреди ночи, затопление подвала и т. Д. В другом доме, помимо вашего собственного, где арендаторы видят в вас домовладельца, который будет решать такие проблемы. Вы готовы к этому? Если у вас плотный график, это может быть очень тяжело. Даже если вы нанимаете управляющую компанию, владение арендуемой недвижимостью все равно съедает хотя бы часть вашего свободного времени.Если вы решите обойтись без него, это займет много времени.

Вы не против иногда иметь дело с людьми в трудных ситуациях. Быть домовладельцем иногда означает иметь дело с арендаторами с завышенными требованиями и ожиданиями. Это также может означать иметь дело с арендаторами, которые не платят арендную плату. Такие взаимодействия могут быть трудными, и при неправильном обращении они могут перерасти в все более серьезные проблемы. Готовы ли вы время от времени сталкиваться с подобными трудностями?

У вас есть значительные ликвидные активы, которые вы можете инвестировать прямо сейчас.Как правило, брать ссуду для покупки арендуемой собственности — плохая идея из-за финансового риска, который это несет в вашей жизни. Если у вас нет финансовых средств, чтобы заплатить наличными за арендуемую недвижимость — или у вас нет налаженного бизнеса, который мог бы справиться с этим с помощью бизнес-кредита, — вам еще не следует заниматься арендным бизнесом.

Инвестиции в арендуемую недвижимость не поглотят большую часть вашего собственного капитала. Все дело в том, чтобы сконцентрировать риск и положить все свои финансовые яйца в одну корзину, что никогда не бывает хорошей идеей.Если вы собираетесь вложить большую часть своего капитала в арендуемую недвижимость, возможно, вы захотите пересмотреть свои планы.

Сравните лучших ипотечных кредиторов

Слишком долго, не читали?

Для некоторых людей владение арендуемой недвижимостью может быть блестящим личным финансовым ходом. Если они уже находятся в хорошем финансовом состоянии, у них есть свободное время и они не прочь справиться с чрезвычайными ситуациями, связанными с обслуживанием дома, человек, который терпеливо тратит время на поиск подходящей недвижимости для аренды, может получить очень хорошую прибыль от аренда недвижимости.

Однако не все входят в эту группу. Некоторым людям может не нравиться взаимодействие между арендатором и арендодателем со стороны арендодателя. Другие могут еще не иметь финансового положения, чтобы брать недвижимость в аренду. Третьи могут не чувствовать уверенности на своем местном рынке недвижимости.

Ничего страшного. Если эти вещи описывают вас, вы все равно можете диверсифицировать недвижимость, инвестируя в REIT с некоторыми из своих инвестиционных фондов.

Важно помнить, что инвестирование в сдаваемую в аренду недвижимость — определенно один из многих вариантов, и это хороший вариант для некоторых людей.Примите во внимание ваше собственное финансовое положение, свои личные сильные стороны и интересы и определите, является ли владение арендуемой недвижимостью правильным шагом для вас.

Плюсы и минусы владения домом

Для многих домовладение — цель всей жизни. А после аренды на какое-то время у вас может возникнуть вопрос, не пора ли покупать дом для себя. Хотя эта идея может быть привлекательной, в обозримом будущем будет сложно определить финансовую стабильность и стабильную работу — и только это может повлиять на ваши шансы получить ипотечный кредит.

В конце концов, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки, и покупка дома по сравнению с арендой плюсы и минусы могут фактически меняться в зависимости от того, где вы живете, среди других переменных. Итак, если вам интересно понять, аренда или покупка — лучший вариант для вас, ознакомьтесь с нашими советами, которые помогут вам принять это важное решение.


Покупка дома Плюсы и минусы

Поскольку домовладение — и проблемы, которые оно требует от вас, — лучше всего понять с небольшим опытом, многие покупатели жилья впервые могут не совсем понимать, что значит владеть домом.Могут быть и минусы. Например, могут возникнуть наличные расходы, и у вас будет большой счет, если крыша нуждается в замене. У покупки дома много плюсов и минусов, но главный из вопросов, которые вам необходимо рассмотреть, это: какой вариант наиболее выгоден для вас с финансовой точки зрения?

Преимущества владения домом

В жизни есть немного вещей, которые можно сравнить с днем, когда вы наконец покупаете дом. И когда условия будут подходящими, вы можете обнаружить, что домовладение приносит много наград.Вот несколько примеров причин, по которым стоит подумать о покупке дома:

  • Вы, вероятно, будете наращивать собственный капитал с каждым платежом по ипотеке.
  • Стабильная ежемесячная стоимость ипотеки с фиксированной ставкой может помочь вам спрогнозировать расходы в долгосрочной перспективе.
  • Вы можете воспользоваться налоговым вычетом по ипотечным процентам и другими налоговыми льготами.
  • Владение домом дает вам больше уединения, чем аренда квартиры.
  • У вас будет возможность украсить и изменить дом по своему вкусу.
  • Вы можете иметь домашних животных, не беспокоясь о правилах арендодателя и дополнительных сборах.
  • Наличие заднего двора может помочь вам наслаждаться природой.
  • Стоимость дома может со временем увеличиваться, если рынок, на котором вы покупаете, со временем становится все более ценным.

Недостатки владения домом

Если вы не знакомы с тем, что нужно для владения домом, вы можете быть удивлены всеми скрытыми расходами, с которыми вы столкнетесь, когда подойдете к закрывающему столу, чтобы заключить сделку.Вот несколько причин, по которым стоит дважды подумать, прежде чем купить дом:

  • Расходы на техническое обслуживание и ремонт дома могут быстро повлиять на экономию.
  • Переезд в дом может быть дорогостоящим.
  • Требуется более длительное обязательство по сравнению с арендой.
  • Выплаты по ипотеке могут быть выше арендной платы.
  • Налог на недвижимость будет стоить вам дополнительно — сверх расходов по ипотеке.
  • Деньги, необходимые для покупки дома, бывает сложно собрать.

Аренда за и против

Если вы арендуете жилье в течение некоторого времени, вы, возможно, привыкли платить арендную плату и поручить домовладельцу решать большинство возникающих вопросов. Если посудомоечная машина сломается, домовладелец, скорее всего, будет рядом, чтобы проверить ее и при необходимости отремонтировать. Преимущества аренды позволяют вам более непринужденно подходить к проживанию, при этом большинство расходов покрывает ваш домовладелец. Есть и другие плюсы — и минусы тоже.

Преимущества аренды

Рассматривая плюсы и минусы аренды дома, обязательно взвешивайте расходы поровну.Возможно, вы обнаружите, что аренда — более экономичный способ. Вот другие ключевые преимущества аренды:

  • Не несет ответственности за ремонт и техническое обслуживание.
  • Аренда обычно дешевле, чем ипотечный платеж.
  • Легко перемещать в разные места.
  • Налоги на недвижимость и другие муниципальные расходы покрывает арендодатель.
  • Первоначальные расходы на аренду ниже, чем при покупке дома.
  • Коммунальные платежи могут быть включены в арендную плату.

Недостатки аренды

Иногда аренда может быть неправильным ответом. Арендодатели могут увеличить арендную плату, что иногда может вынудить вас к незапланированному переезду. Поскольку на подачу заявки на новую аренду всего несколько недель, вам придется внести залог за новое место и организовать переезд. А если вы повредили аренду, в которой сейчас находитесь, вам придется заплатить за ремонт или выполнить работу за это время. Вот несколько недостатков аренды дома или квартиры:

  • Удобства могут быть старыми или устаревшими.
  • Вы не будете увеличивать долю в аренде.
  • Возможно, вам придется найти соседа по комнате или переехать, если арендная плата увеличится.
  • Вы ограничены в способах улучшения пространства.
  • В большинстве случаев арендная плата будет увеличиваться ежегодно.
  • Аренда предлагает меньшую стабильность, чем владение.

Думаете, покупка дома подходит вам?

Если вы чувствуете, что пора делать покупки для дома, вам нужно многое организовать.От мелкого управления своими финансами до получения ипотеки, которая соответствует вашему бюджету, вам нужно будет принести свою отличную игру. Но не обязательно проходить через это в одиночку. Ваш агент американского семейного страхования может разработать простой для понимания полис, который поможет защитить все, ради чего вы так усердно работали.